Devolução de valores em casos de compra e venda

A Súmula 543 foi publicada no dia 31 de agosto de 2015 e trata dos critérios para restituição de valores pela incorporadora ao promitente comprador de imóvel, quando da resolução (extinção) de compromisso de compra e venda submetido ao Código de Defesa do Consumidor.

Diz a Súmula 543: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

A súmula regula duas situações: a resolução do contrato de compra e venda por culpa exclusiva do vendedor e a resolução por culpa do comprador.

Encaixam-se na primeira situação (quando se encerra o contrato por culpa do vendedor) hipóteses como atraso no prazo de conclusão e entrega da obra, problemas relevantes apresentados pelo imóvel, inconsistência significativa do imóvel com a planta/projeto apresentado, entre outras, que motivaram a rescisão pelo adquirente (quem compra).

Na primeira situação, caso a culpa pela rescisão do contrato recaia sobre a empresa vendedora, fica estabelecida a restituição de todo o valor pago pelo comprador, corrigido pelo índice disposto no contrato.

Alguns instrumentos de compra e venda preveem, inclusive, a devolução somente quando da renegociação do imóvel ou mesmo a devolução em parcelas; nestes casos, a aplicação da súmula direciona ao pagamento de todo o valor a ser restituído e no momento da resolução contratual, tornando inválidas estas cláusulas.

Outra situação regulada pela súmula é quando a resolução do contrato de compra e venda ocorre por culpa do comprador.

Em hipóteses como arrependimento do comprador, ou mesmo a sua recusa em receber o imóvel sem qualquer fundamentação, negativa de financiamento para compra do imóvel pelas instituições financeiras, dificuldades no pagamento, dentre outras semelhantes, e não havendo a culpa da empresa, a incorporadora poderá reter parte do valor pago para ressarcir-se das despesas de vendas, tais como corretagem, publicidade, despesas provenientes de abertura de crédito, etc.

Neste sentido, a Justiça tem reconhecido como abusivas as cláusulas que preveem mais que 20% (vinte por cento) de retenção pela vendedora.

Ao caso em questão vale consignar que a Súmula do STJ é aplicável quando há relação de consumo.

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