Taxa de corretagem: quem deve pagá-la?

A comissão de corretagem é devida ao corretor de imóveis, desde que este tenha realizado a aproximação das partes, com resultado útil. Logo, mesmo que o negócio não seja efetivado, de modo definitivo, por desistência ou qualquer outra razão, o corretor deverá ser remunerado. À título de exemplo, se as partes assinam uma promessa de compra e venda, por meio da aproximação realizada pelo corretor, este deverá receber a respectiva comissão de corretagem, ainda que as partes desistam e o negócio não seja efetivado.

Mas quem deve pagar a taxa de corretagem?

Na compra de um imóvel novo, geralmente está inclusa para pagamento pelo comprador a taxa SATI (Serviços de Assessoria Técnico-Imobiliárias), ou taxa de corretagem, podendo ser entendida a constituição (e sendo de fácil constatação), a venda casada.

Entretanto, em alguns casos os Tribunais têm entendido que a obrigação por esse pagamento é de quem contratou o serviço de vendas, ou seja, da construtora. Porém, dependendo do caso, a taxa SATI deve ser paga pelo consumidor, alguns juízes apontam o fato de este ter sido anteriormente alertado à respeito de referida taxa, tendo como comprovação o contrato assinado, e por isso que estes devem pagar.

Quanto à devida taxa ao corretor...

Note-se que, o Código Civil regue:

(...) "a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes" (art. 725).

Quanto ao resultado útil exigido, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que:

(...) “a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal demonstram que o resultado útil foi alcançado e, por conseguinte, apesar de ter o comprador desistido do negócio posteriormente, é devida a comissão por corretagem"(STJ/Ministra Nancy Andrighi, DJe 18/3/2013).

Segundo o insigne jurista Carlos Roberto Gonçalves:

“A partir, portanto, do momento em que o contrato é aperfeiçoado mediante o acordo de vontades, o corretor faz jus à comissão, ainda que posteriormente venham as partes a se arrepender e desistir do negócio” em sua obra Direito Civil Brasileiro, Contratos e Atos Unilaterais, III vol., 4ª ed., Saraiva, p. 448).

Nesse mesmo sentido, o Tribunal de Justiça de São Paulo vem julgando que a remuneração do corretor de imóveis será devida, ainda que haja distrato posterior:

"O distrato posterior não afeta o direito à corretagem, porque já havia sido realizado o negócio (resultado útil). Deste modo, a corretagem se aperfeiçoou com a conclusão da transação imobiliária, sendo irrelevante posterior distrato"(...) (Relator: Adilson de Araujo: 31ª Câmara de Direito Privado; 27/01/2015).

Tem-se que, o corretor deve, apenas, conseguir o resultado previsto no contrato de mediação. Logo, se o referido contrato promete, apenas, a aproximação das partes, a remuneração será devida ao corretor de imóveis.

Conveniente lembrar que, o corretor deve, sempre, redigir um contrato, com autorização de atuação, prevendo a forma de trabalho e a respectiva comissão.

Sem o referido documento, o corretor estará desprotegido, tanto para defender-se de eventuais ações, quanto para cobrar dos clientes inadimplentes.

Por oportuno, registre-se, ainda, que, a ausência de documento escrito pode acarretar sanção disciplinar ao corretor, conforme previsão do artigo 20, III, da Lei6.530/1978 (Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI).

Por fim, ressalte-se que, o presente trabalho não abordou a divergência quanto à comissão de corretagem nas relações consumeristas, entre incorporadoras e consumidores, nos casos de imóveis adquiridos na planta.

Adriano Martins Pinheiro é advogado, pós-graduando em Direito Imobiliário, articulista e palestrante