Penhorar ou não penhorar? Eis a questão.

Em virtude da atual situação econômica da maioria dos brasileiros, houve um aumento expressivo da inadimplência, e, por consequência, o número de execuções de valores vem aumentando a cada dia. Dentro deste quadro e a fim de garantir o recebimento do crédito pelo credor, foi retomada a discussão acerca da possibilidade ou não da penhorabilidade de vaga de garagem em condomínios edilícios.

A Lei 8.009/90, que regula o bem de família, busca a proteção do imóvel utilizado como única moradia, ou seja, aquele destinado à residência fixa por pessoas solteiras, casais, ou entidades familiares. Tendo em vista que a vaga de garagem seria assessória ao apartamento – e por conta da regra “o acessório segue o principal” –, a atribuição de bem de família recairia também sobre a vaga de garagem. Somado a isso, o artigo 2º da Lei 4.591/64 (Lei do Condomínio), dispõe que a vaga de garagem se vincula à unidade habitacional e é intransferível a pessoa não condômina, motivo pelo qual a vaga se tornaria impenhorável, eis que indissociável.

Diante da quantidade de julgados sobre o mesmo assunto, o Superior Tribunal de Justiça - STJ, em 21/06/2010, proferiu o entendimento de que a vaga de garagem com matrícula própria (propriedade de natureza autônoma) é passível de alienação. E, por ser objeto alienável, é totalmente penhorável, já que não tem vinculação com a unidade habitacional. Desta forma, foi editada a Súmula 449 do STJ, cujo teor é:

“A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora.”

Assim, apenas se torna penhorável a vaga de garagem com matrícula individualizada, ou seja, aquela que não possui vinculação à unidade habitacional. Melhor dizendo, aquela vaga que possui fração ideal de solo distinta da fração na qual se edificou o apartamento, conforme preceitos do parágrafo 3º do artigo 1.331 do Código Civil.

Insegurança jurídica

No ano de 2012, foi incluído o parágrafo 1º ao artigo 1.331 do Código Civil, o qual estipula expressamente que os abrigos para veículos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio sem autorização expressa na convenção de condomínio.

Desta feita, ao requisitar a autorização da convenção condominial, a nova redação do artigo 1.331 do Código Civil foi contra a Súmula 449 do STJ, ocasionando enorme insegurança jurídica.

Parte dos tribunais se posiciona no sentido de que, por mais que a convenção proíba a alienação da vaga de garagem para terceiro estranho, isto por si só não torna o imóvel impenhorável, permitindo, portanto, a penhora sobre o box de garagem.

A jurisprudência ainda não firmou posicionamento unânime, porém tende a manter o entendimento já externado pelo STJ. Julgados recentes vêm interpretando o parágrafo 1º do artigo 1.331 do Código Civil no sentido de que o mesmo não autoriza à convenção de condomínio a competência quanto à penhorabilidade ou não dos espaços para veículos, principalmente quando a vaga de garagem possui matrícula própria no registro de imóveis.

A única exceção, da qual não existe nenhuma divergência, é quanto à dívida de taxas de condomínio ou imposto predial (IPTU), eis que tanto o apartamento como a vaga de garagem irão garantir tais débitos por conta da sua natureza jurídica propterrem (própria da coisa). O artigo 3º, inciso IV, da Lei. 8.009/90 é expresso nesse sentido – não há impenhorabilidade em execução movida “para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”. Também o novo Código de Processo Civil prevê a possibilidade de execução direta das taxas, acarretando na constrição (penhora) do imóvel em caso de não pagamento no prazo legal.

Podemos concluir que a possibilidade de penhorabilidade de vaga de garagem não é estável na jurisprudência (ressalvada a exceção), em razão de disposições legais antagônicas entre si. Tende-se a permanecer o entendimento já sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça, mas que pode encontrar bloqueios na prática, o que deve ser levado em consideração, uma vez que de nada adianta uma tutela jurisdicional de menor efetividade no mundo dos fatos.