Compra de imóvel na planta: 15 dúvidas que você pode ter

1. Quais os cuidados ao assinar o Contrato de Compra e Venda?
Somente realize o negócio com a intermediação de um corretor de imóveis devidamente inscrito no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis);
Analise todas as cláusulas do contrato e caso haja dúvidas, procure a orientação de um órgão de proteção e defesa do consumidor ou de um advogado especializado;
O contrato deve ter a qualificação e endereço das partes, nome e localização do empreendimento, número e data do registro, localização completa da área do imóvel, área útil e comum da unidade, preço, prazo, valor do sinal, forma e local de pagamento e taxas de juros de financiamento e de mora;
Exija o Contrato de Compra e Venda, devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas;
Após a assinatura pelas partes e testemunhas, registre o contrato no Cartório de Registro de Imóveis para a efetiva garantia do negócio.

2. Comprei um imóvel na planta e no contrato há uma cláusula que dá à construtora o direito de atrasar a obra em até 180 dias. Isto é permitido?
R.: Não. Decisões recentes da Justiça consideram essa cláusula ilegal e abusiva por entender que a mesma causa um desequilíbrio no contrato, portanto, nula de pleno direito. (art. 51 IV do CDC).

3. A obra está atrasada e eu quero cancelar o contrato, tenho direito de receber o meu dinheiro de volta?
R.: Sim. Em caso de atraso da obra, o consumidor que quiser cancelar o contrato tem direito a receber de volta tudo que pagou corrigido monetariamente. (art. 51 II do CDC). O consumidor tem ainda direito de ser ressarcido por eventuais gastos causados pelo atraso na entrega das chaves, como aluguel, por exemplo. A retenção total dos valores já quitados é prática abusiva.

4. Meu apartamento foi entregue, porém a obra na área de lazer e na piscina ainda não acabaram, o que devo fazer?
Nesses casos, ele não deve receber e exigir que a obra esteja completa. "É um direito do consumidor exigir exatamente o que ele comprou e no prazo certo. Além disso, as empresas devem entregar o imóvel com todos os alvarás necessários e apenas após todas as vistorias, ou seja, só quando ele estiver absolutamente pronto para ser utilizado".

5. Ainda não recebi as chaves, mas o saldo devedor continua sendo reajustado e condomínio está sendo cobrado. Isto pode acontecer?
R.: Se o atraso na entrega das chaves não estiver relacionado a problemas com a documentação do consumidor para assinatura do contrato de financiamento, a cobrança de condomínio e o reajuste do saldo devedor não podem ocorrer. (art. 39 V do CDC).

6. A entrega do meu apartamento está atrasada, posso atrasar o pagamento dos parcelas por conta disso?
Se a construtora não cumpriu com seus compromissos, isso não quer dizer que o comprador possa fazer o mesmo. Ou seja, não vale parar de pagar as parcelas pactuadas "só" porque não recebeu as chaves. "A obrigação do comprador não é eliminada pelo atraso do vendedor, então para pedir os direitos é importante continuar com os pagamentos em dia"

7. A construtora pode impor pagamento de taxas de assistência jurídica e de interveniência?
R.: A construtora não pode impor a cobrança de taxa de assistência jurídica ou assistência técnica imobiliária. O serviço só pode ser cobrado se for solicitado pelo consumidor. A empresa deve informar de maneira clara em que consiste tal prestação de serviço e o valor a ser pago pelo contratante. A taxa de interveniência, cobrada quando consumidor escolhe outro banco para fazer o financiamento, que não o indicado pela construtora também é considerada abusiva.

8. O consumidor é obrigado a pagar taxa de corretagem?
R.: O corretor de imóveis é o profissional que realiza a negociação entre duas partes: o consumidor (comprador) e o fornecedor (empreendedor/vendedor). A comissão de corretagem é o pagamento pelo serviço prestado. Normalmente, cabe ao vendedor do imóvel a responsabilidade pelo pagamento da corretagem, salvo se o comprador optou pela contratação deste profissional.

Na maior parte das vezes, o vendedor tenta transferir a despesa para o comprador, estipulando em contrato que a obrigação de pagamento será do consumidor. Isso é abusivo. Portanto, é proibida a cobrança da comissão de corretagem nos lançamentos imobiliários, nos quais o consumidor se dirige diretamente ao local de venda (estandes) para aquisição do imóvel.

9. Os panfletos de publicidade devem ser guardados após a concretização da compra?
R.: Sim. É importante guardar todos os prospectos publicitários do imóvel, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa. De acordo com o artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor, “toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação, com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado”.

10. Quais os cuidados tomar antes assinar o contrato de compra e venda?
R.: Alguns cuidados devem ser observados antes de assinar o contrato de compra e venda. São eles:
• Somente realize o negócio com a intermediação de um corretor de imóveis, devidamente inscrito no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis);
• Leia atentamente o contrato e caso haja dúvidas, procure a orientação de um órgão de proteção e defesa do consumidor ou de um advogado especializado;
• O contrato deve ter a qualificação e endereço das partes, nome e localização do empreendimento, número e data do registro, localização completa da área do imóvel, área útil e comum da unidade, preço, prazo, valor do sinal, forma e local de pagamento, taxas de juros de financiamento e de mora;
• Exija o contrato de compra e venda devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas.

11. O banco que financiará o imóvel pode condicionar a liberação do crédito à abertura de conta corrente ou contratação de outros produtos e serviços?
R.: Não. Essa prática é a denominada "venda casada", considerada abusiva e proibida pelo artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor.

12. Os contratos podem sofrer reajustes durante o período da obra?
R.: Sim. Essas informações devem estar contidas no contrato de forma clara, precisa e ostensiva. Durante a construção, o índice a ser aplicado geralmente é o indicador da evolução dos custos da construção civil, principalmente o INCC - Índice Nacional de Custo da Construção. Após a construção e entrega das chaves, o índice será o estabelecido com a construtora ou com o agente financeiro, o que deve ser informado previamente. O NUDECON ressalta que não pode haver cobrança de juros durante o período de obras.

13. Quais os prazos previstos para reclamar dos vícios existentes no imóvel?
O Código de Defesa do Consumidor estabelece os seguintes prazos:
Para vícios aparentes ou de fácil constatação, 90 dias, iniciando a contagem a partir da entrega efetiva do bem;
Para vícios ocultos, 90 dias, iniciando a contagem do prazo no momento em que se tiver conhecimento do vício ou quando ficar evidenciado.

14. Quais as providências que deverão ser tomadas ao quitar o imóvel?
Ao concluir os pagamentos, providencie a escritura definitiva, que deverá ser lavrada no Tabelionato de Notas, munido de todos os documentos pessoais do comprador, respectiva prova de quitação, contrato, etc. Em seguida, registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente para a efetiva garantia da propriedade do imóvel. Após estas providências, peça por escrito na Prefeitura a alteração do Imposto Territorial Urbano (IPTU) para seu nome e endereço.

15. Qual a diferença entre contrato de compra e escritura definitiva?
O contrato de venda e compra é o instrumento pelo qual uma das partes se compromete a vender à outra determinado imóvel, por determinado preço e condições. O contrato, ou promessa de venda e compra, pode ser efetivado por instrumento particular (e, nesse caso, há que se observar a presença de duas testemunhas, avaliação da qualificação das partes) ou por instrumento público (escritura de promessa de venda e compra) que, nesse caso, é lavrado pelo Cartório de Notas, que tem fé pública. Por outro lado, a escritura definitiva de compra e venda é o instrumento pelo qual alguém transmite definitivamente um bem a outro, muitas vezes em cumprimento a um contrato (promessa) previamente assinado. A escritura definitiva de uma unidade autônoma é lavrada quando a mesma está devidamente concluída, ou seja, com a averbação da construção do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.