Compra de imóvel na planta: e se eu não conseguir mais pagar?

Infelizmente, nos últimos meses, estamos acompanhando uma “GRANDE CRISE ECONÔMICA” na qual inúmeras pessoas estão perdendo seus empregos, bem como vindo a serem prejudicadas com o aumento das taxas de juros. Nesse sentido, os BANCOS vieram a mudar as regras dos financiamentos imobiliários exigindo um valor maior de entrada no negócio e reduzindo o percentual do valor do imóvel a ser financiado, além do aumento das taxas de juros que fizeram os preços dos contratos de financiamentos subirem.

A dúvida de muitos MUTUÁRIOS/CONSUMIDORES é a mesma:
E agora, o que eu faço?!?! Já que minha renda “agora” não é suficiente para realizar o financiamento que eu podia fazer no momento da compra??
Perdi meu emprego por causa da crise!! Comprei um imóvel na planta!! O que eu faço?!?!
Não tenho mais dinheiro para manter os pagamentos!
Vou ter meu nome negativado?
Vou ser obrigado a pagar?
Vou perder tudo que paguei?
A construtora quer somente devolver uma pequena parte dos valores que paguei!

Assim, nossa jurisprudência e os entendimentos mais recentes já se posicionaram na proteção do consumidor para esses casos, muito antes da crise, no qual devemos nos utilizar nesse momento tão difícil. O EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO, por meio da “SÚMULA Nº 01”, pacificou o seguinte entendimento, in verbis: "o Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem."

Ou seja, mesmo quem não tem mais condições financeiras de manter o pagamento do contrato do imóvel adquirido na planta, “TEM O DIREITO DE RESCINDIR O MESMO POR DIFICULDADE FINANCEIRA e RESTITUIR OS VALORES PAGOS”, inclusive mesmo aqueles que estão em dívida com a construtora.

Devemos lembrar que nesse caso “quem pede a rescisão é o consumidor” razão essa que até mesmo a SÚMULA já informa acerca da compensação de valores para cobrir os custos administrativos e com propagando das construtoras.

O entendimento pacificado por nossos Tribunais é que a compensação será entre 10% à 20% para as construtora e 90% à 80% de restituição ao consumidor:

PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PARTE SUBSTANCIAL DA DÍVIDA. RESTITUIÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO. RETENÇÃO. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. BASES FÁTICAS DISTINTAS. 1. O pagamento inicial do valor do negócio descaracteriza-se como arras confirmatórias quando representa o adimplemento de parte substancial da dívida. 2. É cabível a retenção pelo vendedor de percentual entre 10% e 20% a título de indenização em caso de rescisão contratual decorrente de culpa do comprador, sob pena de enriquecimento ilícito do vendedor. Precedentes. 3. Não se conhece da divergência jurisprudencial quando os julgados dissidentes cuidam de situações fáticas diversas. 4. Recurso Especial conhecido em parte e provido. (Superior Tribunal de Justiça STJ; REsp 761.944; Proc. 2005/0099618-8; DF; Quarta Turma; Rel. Min. João Otávio de Noronha; Julg. 05/11/2009; DJE 16/11/2009).

Outro ponto importante para proteção do consumidor, inclusive não havendo a necessidade de não mais pagar as prestações é o requerimento via MEDIDA LIMINAR DA SUSPENSÃO DO CONTRATO E PROIBIÇÃO NA NEGATIVAÇÃO DO NOME DO CONSUMIDOR. Até a citação da construtora ocorrer podem transcorrer algumas semanas, visto a URGÊNCIA do consumidor, pois não tem mais dinheiro para pagar as parcelas que nesse meio tempo pode vencer, com base na SÚMULA 1 que tem o consumidor a intenção de rescindir o contrato, não faz jus o mesmo ser mantido pagando as parcelas durante o processo, porém se o mesmo não requerer esse direito e deixar de pagar as prestações, seu nome poderá ser enviando para o SERASA pela falta de pagamento das parcelas, além de poder a construtora entrar com processo de rescisão por falta de pagamento das parcelas, inclusive requerendo a compensação das multas.

Por essas razões, se faz bem clara a possibilidade da Rescisão do Contrato de Compra e Venda de Imóvel na Planta pela Dificuldade Financeira que nosso Brasil vem passando, todavia, essa rescisão se faz com proteção ao consumidor em especial seu nome e com a devolução dos valores pagos.

DR.HELIR RODRIGUES DA SILVA. OAB/SP 245.024. Advogado Especializado em Direito Imobiliário.