O condomínio edilício e o critério a ser utilizado para o rateio de despesas

De acordo com o Código Civil, todos os condôminos de imóvel em condomínio edilício devem “contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção” (art. 1.336, I, CC).

Motivo de constante discussão entre os condôminos é como será realizado o rateio das despesas do condomínio. O primeiro passo é verificar o que dispõe a Convenção de Condomínio. Não tendo este documento abordado o assunto, deverá ser adotada a disposição legal, ou seja, o rateio das despesas deverá ser realizado de acordo com a “fração ideal” do imóvel.

É importante esclarecer que as despesas do condomínio edilício, objeto de rateio, poderão ser ordinárias ou extraordinárias. As despesas ordinárias (art. 23, §1o, da Lei 8.245/91) são aquelas previsíveis, corriqueiras e “necessárias à administração” do bem, como salários, água, limpeza, manutenção e conservação de equipamentos de uso comum (ex. elevador, segurança eletrônica e equipamentos de lazer). Já as despesas extraordinárias (art. 22, § único, da Lei 8.245/91) são as despesas não rotineiras de manutenção do imóvel, como pintura de fachada, instalação de equipamentos de segurança, decoração e paisagismo.

Ambas despesas citadas são de responsabilidade dos proprietários do imóvel. Todavia, tratando-se de imóvel alugado, a legislação prevê que é dever do locatário arcar com as despesas ordinárias (art. 23, XII, Lei 8.245), enquanto que deve o locador ser responsável pelas despesas extraordinárias (art. 23, X, Lei 8.245).

Voltando à “fração ideal” (art. 1.331, § 3o, CC), podemos defini-la como sendo o coeficiente de proporcionalidade entre a área privativa e a área total do imóvel (áreas exclusivas + áreas comuns). Quanto maior a área privativa, maior será a sua fração ideal e, de acordo com o rateio legal, maior será a contribuição do condômino para as despesas condominiais.

Para que o condômino tome conhecimento das “frações ideais” pode consultar a Convenção de Condomínio, na qual deve constar o mesmo valor do Memorial de Incorporação, no Registro de Imóveis. Tendo ocorrido alteração nas áreas construídas, sem a devida regularização no competente Registro de Imóveis, poderá ser utilizado o valor previsto no espelho do IPTU – Imposto de Propriedade Territorial Urbana. Caso a alteração também não tenha sido devidamente legalizada junto à  Prefeitura (IPTU), sugere-se a realização de medição por profissional habilitado, para que se estabeleçam as devidas frações ideais. Ressalta-se que atualmente a fração ideal não considera o valor da unidade, como outrora admitiu a legislação pátria.

Esclarece-se que a adoção da fração ideal pelo legislador brasileiro buscou uma equivalência entre os custos e os benefícios do imóvel, sempre tendo em vista a razoabilidade e proporcionalidade, além de ter buscado evitar o enriquecimento ilícito (art. 884, CC).

Não cabe ao proprietário do imóvel alegar que discorda da proporção de rateio de despesas adotada pela Convenção de Condomínio. Tendo adquirido o imóvel, tem-se como certa a sua concordância tácita com relação a tal documento (art. 1.333, CC), seja justa ou não a proporcionalidade por ele adotada para rateio das despesas condominiais, devendo o proprietário e/ou condômino  obrigatoriamente arcar com tais despesas.

Entretanto, os condôminos poderão alterar a disposição acerca da fração ideal prevista na Convenção de Condomínio desde que por unanimidade dos votos dos condôminos, conforme decisões reiteradas do tribunal mineiro. Recomenda-se que a alteração seja levada ao Cartório de Registro de Imóveis.

Enfim, o tema rateio de despesas condominiais sempre provoca grandes discussões e até mesmo desagradáveis desentendimentos entre os proprietários e/ou condôminos de imóveis, mas a legislação pátria é clara: não dispondo a Convenção de Condomínio sobre a matéria rateio de despesas condominiais, deverá obrigatoriamente ser adotado o critério da fração ideal, independente da concordância de um ou mais proprietários e/ou condôminos.