Boom Imobiliário?

Analisando calmamente o contexto americano e o brasileiro, verifica-se que a possibilidade de estar ocorrendo o mesmo problema aqui é remoto.

Inicialmente, cabe esclarecer algumas diferenças fundamentais que distanciam a economia dos dois países.

Lá, o crédito é concedido conforme o histórico de pagamento de quem pretende fazer empréstimo do banco. Aquele que é considerado um bom pagador consegue uma hipoteca imobiliária com taxa de juros mais baixa, denominada hipoteca prime. Por outro lado, quem não possui um crédito bom, com histórico de pagamento com alguns atrasos, ou com emprego não-formal, consegue uma hipoteca com juros mais altos, chamado de subprime.

Quando houve as negociações de securitização, que é quando  vários papéis são negociados no mercado, houve, então, a inclusão dessas hipotecas subprime. O americano, que hipotecou seu imóvel nessas condições, ao analisar que o valor devido ao banco era superior ao valor real do seu imóvel, optou em devolvê-lo e se livrar da dívida. Com isso, a inadimplência decorrente dessas hipotecas acabou interferindo duramente na economia.

Outro ponto muito importante é que o mercado imobiliário daquele país representava em 2009,  65,5% do Produto Interno Bruto (PIB) . Ora, uma crise que afeta mais da metade do PIB acaba interferindo em toda a economia e provoca sérias consequências. E como todas as economias estão interligadas, esse problema afetou muitos outros países ao redor do mundo. 

Já no Brasil, o mercado imobiliário no ano passado (2010), mesmo depois de relatado o grande aquecimento no setor, representava 4,8% de todo o PIB. Ora, mesmo que houvesse qualquer problema no mercado imobiliário, isso afetaria menos de 5% do PIB, ou seja, menos de 10% de todo o estrago ocorrido nos Estados Unidos.

Além disso, não há atualmente no mercado brasileiro uma possível negociação de hipotecas imobiliárias. Pelo contrário, aqui o principal instituto em caso de empréstimo para a aquisição do imóvel é a alienação fiduciária que permite a retomada do imóvel através de notificação do devedor e leilão extrajudicial, o que agiliza e muito a retomada do imóvel em caso de não pagamento.

Vários profissionais da área acreditam que os imóveis tiveram um grande aumento de valor nos últimos anos, não em decorrência de qualquer bolha imobiliária, mas sim, de uma sub valorização decorrente de anos de instabilidade financeira. Com a implantação do Plano Real, houve a queda da inflação, consequentemente, a estabilidade na economia, a confiança dos investidores e a previsibilidade a longo prazo. Com isso houve uma retomada do crédito imobiliário que, até então, era vinculado ao salário recebido do devedor e poderia ter um saldo devedor final com valor próximo ao valor pago até o momento ou bem próximo do imóvel. Atualmente não. Com o crescimento bancário e a previsibilidade a longo prazo, as parcelas passaram a ser  fixas, e , na grande maioria das vezes, decrescentes.

Assim, a valorização do real nos últimos anos tem ocasionado uma mudança dos preços relativos:  aumento do preço dos bens ditos não tradables (serviços em geral, aluguel, imóveis, isto é, bens não comercializáveis, que não sofrem concorrência dos importados) em relação aos tradables.

Portanto, em que pese a existência de um aumento acima da média do preço dos imóveis, não há perigo de uma bolha especulativa tal qual a estadunidense, tanto pela participação do setor no PIB brasileiro, menos de 5%, quanto pela maior solidez do sistema de crédito nacional.