Atenção na hora de comprar um imóvel

A aquisição do imóvel na planta, via de regra, ocorre em plantões, lançamentos ou feirões promovidos pelas próprias construtoras, ou até mesmo em feirões promovidos por terceiros, como por exemplo, o feirão da casa própria promovido pela Caixa Econômica Federal, e na maioria das vezes em parceria com empresa intermediadora (imobiliária) ou corretores, os quais ficam responsáveis por recepcionar o consumidor interessado e firmar com este o contrato de compromisso de compra e venda.

No momento da formalização do instrumento particular de compromisso de compra e venda, não raro, o consumidor depara-se com a obrigação de pagar uma série de taxas, que vão desde a Comissão de Corretagem, Serviço de Assistência Técnica Imobiliária – SATI, a prêmios destinados à intermediadora (imobiliária e corretores). Na grande maioria dos negócios o total do valor pago pelo consumidor a título das referidas taxas varia de 5% a 8% do valor do imóvel.

Contudo, a jurisprudência majoritária de nossos tribunais, em observância aos princípios norteadores da relação de consumo e às regras de proteção trazidas pelo Código de Defesa do Consumir tem entendido que, nestas hipóteses a cobrança das mencionadas taxas é ilegal, devendo os consumidores serem ressarcidos de tais valores.

A jurisprudência firmou-se no sentido de ser ilegal a cobrança da comissão de corretagem por entender que nestas hipóteses não há intermediação imobiliária, pois, esta se caracteriza pela aproximação das partes interessadas em realizar determinado negócio, e no caso, o consumidor respondendo a informe publicitário dirige-se espontaneamente ao ponto de venda e lá realiza o negócio diretamente com a construtora (vendedora). Ainda que no local de venda exista um corretor terceirizado, a regra legal aponta que o responsável pelo pagamento de sua comissão é quem contratou o serviço, ou seja, a construtora (vendedora).

Entende ainda a jurisprudência que, embora a legislação permita que as partes acordem que o comprador fique obrigado pelo pagamento da comissão de corretagem, a cláusula, que de praxe existe no compromisso de compra e venda, impondo ao comprador (consumidor) a responsabilidade pelo pagamento da comissão, não tem força para sujeita-lo ao pagamento, pois, diante da impossibilidade da alteração das cláusulas pelo comprador (consumidor) e do fato da construtora vincular a aquisição do imóvel ao pagamento da comissão de corretagem, resta configurada a prática de “venda casada” o que torna a cláusula nula, por constituir conduta vedada pelo Código de Defesa o Consumidor.

Observa-se ainda que, tal obrigação em alguns casos pode estar prevista em outro documento assinado pelo comprador no momento da aquisição do imóvel, até mesmo de contrato de intermediação imobiliária, e do mesmo modo, e pelas mesmas razões é ilegal.

Por fim, destaca-se que, tem entendido a jurisprudência que não faz sentido o comprador contratar um corretor vinculado à construtora (vendedora) para assessorá-lo, pois, o corretor está ligado à vendedora, e, portanto, não é isento, há uma parcialidade do profissional que atende aos interesses da vendedora, o que torna sua orientação questionável; será que alertaria o consumidor (comprador) de todos os riscos que envolvem o negócio?

Por essas razões, os compradores têm obtido sucesso no judiciário em ver reconhecido seu direito a restituir os valores pagos a título de comissão de corretagem. Igualmente a jurisprudência tem reconhecido a ilegalidade da cobrança da taxa de Serviços de Assistência Técnica Imobiliária – SATI determinando o seu reembolso.

As construtoras justificam que a cobrança à referida taxa destina-se a cobrir despesas com advogado que é colocado à disposição do comprador para esclarecer dúvidas sobre o negócio e o contrato. Contudo, o mesmo questionamento quanto à imparcialidade do corretor deve ser feito quanto a imparcialidade do advogado, pois este também está vinculado a construtora e é remunerado pela comissão da venda do imóvel.

Além disso, em praticamente todos os casos não há indicação de forma clara ao comprador sobre a que título a referida taxa esta sendo cobrada, comumente estando singelamente indicada em meio a comissão de corretagem, conduta que viola o princípio da transparência que deve estar presente em toda relação negocial, o direto a informação do consumidor e por consequência a boa-fé e equilíbrio contratual.

Destaca-se ainda que, geralmente não há indícios de que o referido serviço foi prestado, e se foi, não poderia ser cobrado, pois constitui obrigação do fornecedor (construtora) esclarecer o consumidor sobre as características e riscos do negócio, ao que se limitaria o advogado já que, por tratar-se de contrato de adesão, não permite alteração de suas cláusulas.

Por isso, e em razão do pagamento da taxa SATI, do mesmo modo que ocorre com a comissão de corretagem, constituir “venda casada”, uma vez que seu pagamento é imposto ao consumidor como requisito para a realização do negócio, é que a cobrança da referida taxa do consumidor também tem sido reconhecida pela jurisprudência como conduta ilegal, tendo o consumidor direito a devolução dos valores pagos a esse título.

Quanto aos Prêmios, a situação é ainda mais absurda, já que, trata-se de pagamento de recompensa pela venda da unidade imobiliária, fato que só beneficia a vendedora (construtora) e quem procedeu à venda.

A exemplo das demais taxas, a relação obrigacional se constitui entre a vendedora (construtora) e a equipe de vendas, mediante promessa de premiação por resultado. O autor, não faz parte da relação obrigacional. Sendo certo que, o pagamento da premiação é de responsabilidade de quem realizou a promessa e se beneficiou do resultado, ou seja, a construtora (vendedora).

Destaca-se ainda que, somente as partes envolvidas na relação obrigacional são beneficiadas por ela, na medida em que uma é contemplada com a venda da unidade e a outra recebe a premiação prometida.

Deste modo, é evidente que, não existe qualquer coerência lógica em o comprador arcar com o pagamento dos prêmios, pois, não faz parte da relação obrigacional, e não aufere nenhum benefício.

Ressalta-se que, como igualmente ocorre com as demais taxas, em regra não há anuência do consumidor pelo pagamento do prêmio, ainda que exista cláusula impondo-lhe esta obrigação a referida cobrança é ilegal, pois, além do serviço não ter sido prestado ao consumidor (comprador), a mencionada cláusula é abusiva por ter sido imposta ao consumidor como requisito para a realização do negócio. Diante disso, o consumidor faz jus a ser restituído dos valores pagos a esse título também.

Cumpre mencionar ainda que, em alguns casos, é possível requerer ao judiciário que a restituição das referidas taxas se dê em dobro.

Assim, aquele que entender que faz jus a restituição das mencionadas taxas, deverá procurar um advogado de sua confiança e ajuizar a ação pertinente.

Salienta-se, por fim, que embora exista divergência quanto ao prazo prescricional, o entendimento que tem prevalecido é no sentido de que o prazo prescricional para o ajuizamento da ação de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, Sati, e demais taxas é de 10 anos, por força do artigo 205 do Código Civil.

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