Saiba como renovar automaticamente o contrato de locação da sua empresa.

Quem nunca sonhou em montar seu próprio negócio? Este é um desejo muito comum de diversas pessoas. Ser seu próprio chefe, ter horários flexíveis, fazer o que gosta, e principalmente, impulsionar suas finanças! E se você já tem em mente a área que deseja investir, o primeiro passo é começar a busca por um imóvel perfeito. Avalie custos, tamanho, localização, pois tudo isso é muito importante na sua escolha.

E então... você o encontra!

Depois, você entra em contato com o proprietário do espaço, firma o contrato de locação, vê sua empresa crescer, conquista uma boa clientela e ganha muito dinheiro!

Passados mais de 20 anos no mesmo local, sua empresa é um sucesso, uma marca reconhecida e o seu estabelecimento é uma referência para todos!

Cenário perfeito, não é mesmo?

Mas a verdade é que essa situação não é tão recorrente, principalmente em relação a um ponto fundamental neste caso: a permanência da sua empresa, por mais de 20 anos, num imóvel alugado.

Bem, existem diversos fatores para que a locação de um imóvel comercial não perdure por muito tempo. Mas, na grande maioria das vezes, a locação acaba por um motivo bem específico: a vontade do locador de retomar o imóvel sem qualquer razão aparente.

Mas aí você se pergunta: é possível permanecer no imóvel e renovar a locação mesmo contra a vontade do locador?

E para sua felicidade, a resposta é: SIM, através de uma ação renovatória do contrato de locação! Porém, para que sua ação tenha sucesso, é necessário que você tenha cumprido alguns requisitos.

Mais especificamente, são quatro os requisitos indispensáveis para ter esse direito, fique ligado!

1) Contrato escrito e com prazo determinado;

2) Permanência mínima no imóvel de 05 anos ininterruptos;

3) Exploração da sua atividade empresarial por no mínimo 03 anos ininterruptos;

4) Entrar com a ação de renovação no prazo correto.

1) CONTRATO ESCRITO E COM PRAZO DETERMINADO

O contrato firmado deve ser escrito e com o prazo determinado. A lei não permite que a renovação do contrato pelo locatário seja em função de um contrato de locação verbal e/ou que tenha sido renovado por prazo indeterminado.

O porquê disso é muito simples: se a contratação é verbal, fica muito difícil de identificar quais seriam as reais condições estipuladas na locação, tais como: quando o contrato foi firmado; por quanto tempo; qual o índice de reajuste; entre outros.

Com o contrato escrito, todos esses detalhes podem ser rapidamente identificados sem a necessidade de qualquer discussão com as partes sobre estes pontos já definidos.

Quanto à necessidade de o prazo ser determinado, pode-se dizer que esta exigência surgiu como resposta à seguinte pergunta: poderia o locatário renovar automaticamente um contrato de locação que já está vigorando sem prazo certo?

Evidente que não. Afinal, como renovar um contrato que não tem prazo para acabar?

Assim, deve o locatário ficar ciente de que uma vez que a locação é ajustada por um prazo determinado, a partir do momento em que este prazo se esgota, se não houver qualquer manifestação das partes quanto à renovação, devolução ou retomada do imóvel, o contrato de locação é renovado automaticamente por prazo indeterminado.

E isto significa que o locador pode retomar o imóvel a qualquer momento, inviabilizando a renovação desejada.

Portanto, se você é um locatário, além de precisar de contrato com prazo determinado, você deve ficar atento ao término deste para que haja manifestação de sua parte a fim de estipular um novo prazo, garantindo assim sua renovação e o direito de mantê-la.

2) PERMANÊNCIA MÍNIMA NO IMÓVEL PELO PERÍODO DE 05 (CINCO) ANOS ININTERRUPTOS

Um dos requisitos para que o locatário tenha direito à renovação do contrato, é que “O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos”. É exatamente assim que a lei preceitua.

Embora a primeira parte deste requisito seja bastante direta e clara nas suas exigências, um ponto controverso sobre a soma dos prazos ininterruptos surgiu a partir das experiências vivenciadas por uma série de locatários. Vejamos.

Digamos que você é locatário e firmou um contrato de locação de 02 (dois) anos por um imóvel, montando sua atividade comercial.

Ao se aproximar do término do prazo, você, diligentemente, iniciou as conversas com seu locador, na tentativa de renovar o contrato por mais 03 (três) anos.

O locador, ciente do encerramento do prazo, prolonga as conversas de renovação somente para depois do término do contrato. Passados dois meses do fim da locação, seu contrato ainda não foi renovado.

Diante dessa situação, pergunta-se: se um novo contrato é firmado depois de mais de dois meses de encerrado o antigo, pode-se dizer que a soma dos prazos ininterruptos desta relação locatícia é de 05 (cinco) anos?

Já houve muita discussão sobre esse tema, mas a solução encontrada foi baseada no tempo que os tribunais julgam necessário para que a negociação seja realizada.

Em geral, considera-se que o prazo de 02 (dois) meses entre os contratos é mais do que o suficiente para a renovação da locação entre as partes, para que a soma dos prazos ininterruptos seja efetivamente contabilizada.

Se passado esse prazo, ainda que ambos os contratos sejam formalizados por prazo determinado posteriormente, o tempo de permanência dos contratos não será somado, sendo o prazo decorrido anteriormente descartado da contagem.

3) EXPLORAÇÃO DA SUA ATIVIDADE EMPRESARIAL POR NO MÍNIMO 03 ANOS ININTERRUPTOS

Assim como os demais requisitos, este também é facilmente compreendido. A atividade explorada pelo locatário no imóvel deve ser a mesma, por, no mínimo, 03 (três) anos.

Ou seja, você não cumprirá este requisito se, por exemplo, montar um salão de beleza e depois montar um mercadinho, por dois anos e meio cada um, em um contrato de 05 (cinco) anos. É necessário que o comércio seja explorado no mesmo ramo.

Entende-se que o prazo de 03 (três) anos é o mínimo suficiente para adquirir o que se chama de fundo de comércio - falaremos disso em outro artigo - e, por isso, sem a exploração da mesma atividade por este prazo mínimo, o locatário não terá direito à renovação do contrato.

4) ENTRAR COM A AÇÃO DE RENOVAÇÃO NO PRAZO CORRETO

Por fim, o último dos requisitos: você, locatário, deverá entrar com uma ação renovatória.

Mas ATENÇÃO: não em qualquer prazo! A lei determina um espaço de tempo específico para que a ação seja proposta.

O locatário deverá propor a ação no início do último ano de contrato, até antes dos 06 (seis) meses para o seu encerramento.

Ou seja, há uma janela de 06 (seis) meses para que o locatário exerça seu direito à renovação do contrato.

Portanto, fiquem atentos! E, claro, para entrar com a ação é preciso ter todos os requisitos anteriores cumpridos.

Assim, se você verificar que o seu locador não tem intenções de renovar o contrato de locação firmado, ou se está tentando majorar o preço do aluguel de maneira absurda para que você desista da renovação, uma vez preenchidos todos os requisitos acima, entre com a ação!

Uma vez que sua ação é iniciada, o juiz é quem determina a margem de aumento do preço do aluguel, com base nos índices do mercado, impedindo que o locador o inflacione absurdamente. E o melhor de tudo: ele não poderá reaver o imóvel quando bem entender.

Não deixe que a malícia e/ou a má vontade de alguns locadores prejudique o seu direito e atrapalhe a sua atividade comercial.