Build-to-suit. Novo conceito de moradia.

"As noites estão grávidas e ninguém conhece o dia que vai nascer"... (Provérbio otomano).

Seria a aquisição de um imóvel próprio a melhor opção, hoje? Alugar é o mesmo que jogar dinheiro fora? As perguntas provêm do senso comum, daqueles que pretendem constituir família.

Há uma espécie inovadora de negócio no ramo das locações imobiliárias: Build-to-suit. É expressão de origem inglesa, traduzida como “construir para servir”. Trata-se de avença não regulamentada ainda, mas de crescente aceitação.

Francisco Maia, engenheiro civil especialista, conceitua como operação imobiliária que se traduz em uma construção encomendada com base em específico contrato.

Para Luiz Antônio Scavone Júnior, advogado especialista em Direito Imobiliário, trata-se de um negócio jurídico em que o locatário contrata a construção de um imóvel segundo suas próprias necessidades e o recebe por cessão temporária de uso, mediante um pagamento mensal do valor pactuado, sendo a construção um encargo do locador, que se compromete a alugar o bem, em regra, por período contratual longo e atípico, entre 10 e 20 anos.

Em termos econômicos, significa que o investidor do negócio viabiliza o empreendimento imobiliário, conforme os interesses do usuário, que o utilizará por prazo pré-estabelecido, de modo a garantir o retorno do investimento e a remuneração pelo uso do imóvel.

A formatação do instrumento é a de nova forma locatícia, onde as partes estabelecem as obrigações previamente à construção. Para quem não pode ou não deseja comprar imóvel, essa espécie de contrato produz imóveis personalizados para inquilinos específicos e nada impede que eles sejam utilizados para fins residenciais.

A profissional Mayra Palópoli, ao expor as vantagens e os riscos para as partes envolvidas na contratação, diz: “Este contrato é bastante atrativo no mercado brasileiro, porque representa rentabilidade para o locatário que não precisa imobilizar seus recursos, ficando com o dinheiro em caixa para aplicar no próprio negócio, e também para o empreendedor, que vai construir o imóvel já com cliente em vista e aluguel por um período bastante longo”.

A construção observa às peculiaridades definidas pelo inquilino, ou seja, não é somente adaptável em determinados aspectos, mas fundamentado no projeto daquele que usufruirá do imóvel. Contudo, essa modalidade de locação pode trazer riscos para o empreendedor ao se sujeitar às alterações da legislação do inquilinato, especialmente na questão da multa proporcional.

É importante destacar que o imóvel vincula-se ao locador, o que facilita reformar, ampliar, readequar, modernizar e fazer manutenções em geral. As garantias são definidas pelo proprietário do imóvel e devidamente negociadas por processo de concorrência. Em geral, a garantia é bancária.

Ainda que seja o contrato soberano entre as partes contratantes, há controvérsia doutrinária acerca do built-to-suit subsumir-se ou não à Lei nº 8.245/1991. Outro aspecto que aflige é o direito de pedir revisão do valor do contrato, nos termos do art. 19 da lei.

A doutrina assevera que contratos build-to-suit submetem-se à lei e às normas cogentes, não podendo abrigar-se fora da lei inquilinária. Nos tribunais é pacífico o entendimento segundo o qual o contrato pode conter cláusula de renúncia ao direito de pedir revisão. Há o direito de renovar compulsoriamente o contrato, desde que cumpridos os requisitos dos arts. 51 e 71, como disposto no art. 45, todos da Lei nº 8.245/1991.

Frequentemente, à aquisição da casa própria segue-se um financiamento imobiliário com a garantia hipotecária. Quem adquire imóvel financiado não foge do pagamento do aluguel, ao contrário do que se pensa. Muda o tipo de locação. Juros de empréstimo representam o aluguel do dinheiro emprestado. Vale lembrar que o Brasil, apesar da queda nas taxas promovidas pelo Copom, detém considerável patamar de juros.

Ressalta-se que o adquirente só é proprietário do imóvel se quitá-lo à vista ou após pagar a última parcela do financiamento com a respectiva baixa da hipoteca. Se comprar o imóvel à vista, o dinheiro aplicado ficará imobilizado num patrimônio de baixa liquidez.

Pode-se divisar que o build-to-suit preenche existente lacuna do mercado de aluguel e inova, permitindo a quem deseja um contrato de locação mais longo, num imóvel personalizado, não passar pelos transtornos próprios de constantes mudanças.