Atraso na Entrega do Imóvel e Práticas Ilegais: Direitos e Garantias

Hodiernamente, com a grande e desenfreada expansão imobiliária ocorrendo nas grandes cidades aliada às tentadoras ofertas e promessas das construtoras para aquisição de “imóvel na planta”, inúmeros negócios têm sido realizados para aquisição de imóvel antes do início das obras com termo de entrega pré-fixado, entretanto, muitas vezes os adquirentes dessas unidades imobiliárias acabam sendo lesados por práticas ilegais e abusivas por parte das construtoras.

É necessário atenção e cautela do adquirente antes de firmar o contrato de compra e venda do imóvel desejado. Além de verificar o prazo de entrega do bem, o comprador precisa ficar atento e pesquisar acerca da existência de reclamações de outros adquirentes quanto a atrasos ocorridos em outras ocasiões e solidez da construtora, também deve questionar, no momento da aquisição, se existe incidência de taxa de corretagem, previsão de multas contratuais e juros de mora para ambas as partes do contrato caso haja inadimplência contratual.

Como repúdio às práticas ilegais das construtoras, o consumidor tem constantemente acionado o Poder Judiciário brasileiro visando buscar a reparação dos danos experimentados, bem como a modificação e nulidade das cláusulas abusivas constantes dos contratos, fatores que vem causando um aumento significativo de processos ajuizados nesse sentido.

Entretanto, ainda existem muitas dúvidas a serem esclarecidas aos adquirentes que, em grande parte, devido ao entusiasmo para aquisição do imóvel, acabam deixando de verificar a eficiência da construtora, de observar as cláusulas contratuais e a incidência da taxa de corretagem que em muitos casos são indevidamente repassadas ao adquirente.

É primordial que o adquirente tenha conhecimento de que lhe são assegurados por lei direitos e garantias que devem ser respeitados e podem ser pleiteados junto ao Poder Judiciário em caso de inadimplemento contratual e ilegalidades perpetradas pelas construtoras.

Uma das principais abusividades atualmente praticada por algumas construtoras diz respeito à morosidade quanto ao prazo de entrega do imóvel. Ora, o prazo de entrega de um imóvel residencial é uma das principais causas que levam o consumidor a contratar, a maioria dos adquirentes planeja nele estruturar um lar para si e para seus familiares, aliado ao sonho da casa própria.

De fato, o atraso na entrega da unidade imóvel, seja por falta de documentação da construtora hábil para liberação de financiamento ou por atraso nas obras, frustra todas as expectativas do adquirente, eis que desestrutura todo planejamento de vida elaborado ao longo do tempo, o que por sua vez gera dano moral, sem prejuízo da ocorrência de inadimplemento contratual pelo descumprimento da cláusula que estipula o prazo de entrega do bem, ou seja, o atraso injustificado da entrega do bem imóvel acarreta inadimplemento contratual e dano moral.

Nesses casos, o adquirente pode ingressar com uma demanda judicial, pleiteando em face da construtora a entrega forçada do imóvel adquirido ou, em caso de impossibilidade, exigir que a construtora assuma os encargos locatícios de outro imóvel semelhante para que o adquirente resida até a finalização das obras do imóvel adquirido.

Ainda, pode de ser pleiteada pelo adquirente, no mesmo processo judicial, uma reparação em forma de indenização pelos danos morais sofridos em razão do atraso do prazo estipulado contratualmente para entrega da obra. Sobre o tema, existe entendimento dos tribunais no sentido de que a indenização por danos morais apenas é devida nos casos em que o adquirente prove a situação prejudicial e angustiante que o atraso da obra lhe causou, porém, também há entendimento contrário no sentido de que o atraso na entrega da obra, por si só, acarreta dano moral passível de indenização.

São situações que comprovam o dano moral, por exemplo, a organização prévia do casamento baseada no prazo prometido pela construtora; a aquisição de um imóvel maior ou próprio planejando a chegada de um filho, entre outras hipóteses que acarretam efetivas perdas e frustrações nas expectativas do comprador.

Importante ressaltar que, consoante entendimento jurisprudencial dominante, o dano moral, caracterizar-se-ia apenas naquelas ocasiões em que o adquirente destinar o imóvel para fins residenciais. No mais, caso a aquisição tenha objetivo comercial (locação) é possível pleitear lucros cessantes, no valor dos aluguéis que o adquirente deixou de receber durante o período de atraso das obras.

Caso o adquirente se veja obrigado a alugar um imóvel para residir até a conclusão da obra do imóvel adquirido, é possível pleitear dano material, consistente em indenização no valor dos aluguéis que suportou em virtude da locação de residência substitutiva, durante o período de atraso.

Havendo taxas de corretagem cobradas sem que o consumidor contrate tal serviço profissional, a construtora deve restituir o adquirente no valor que ele pagou pela corretagem, mas repita-se, somente nos casos em que o corretor não for contratado pelo adquirente.

Pois bem, o pagamento dos serviços de corretagem só pode ser exigido do comprador do imóvel quando ele contrata o profissional ou quando há livre negociação entre as partes. Se a contratação da corretagem foi feita pela construtora ou incorporadora, tais valores não devem ser repassados ao consumidor, é o que vem decidindo os tribunais.

Outra manobra vista em muitos contratos para aquisição de imóvel na planta é a chamada cláusula de tolerância acrescentada nos contratos por parte de muitas construtoras. Tal cláusula permite que a obra do imóvel adquirido atrase, muitas vezes é acrescentada nos contrato tolerância de 6 meses de atraso, trata-se de cláusula abusiva, portanto, passível de ser anulada.

Importante salientar que mesmo diante de atraso na entrega do imóvel, o adquirente não deve deixar de efetuar o pagamento das parcelas acordadas com a construtora, pois nesse caso será considerado inadimplente o que permite à construtora aplicar multas e juros de mora eventualmente estipuladas contratualmente.

Esses contratos firmados entre construtora e adquirente tendo como objeto a aquisição de imóvel residencial são denominados “contratos de adesão”, ou seja, os termos já são previamente formulados e impostos aos “consumidores”, não havendo possibilidade de discussão ou qualquer mudança sobre o seu conteúdo, de modo que essa relação contratual é vista como uma relação de consumo, ora disciplinada pelo Código de Defesa do Consumidor.

O CDC, por sua vez, como instrumento de proteção ao consumidor, acrescenta que as relações de consumo devem ser equilibradas, não podendo haver desigualdade na relação contratual, regra muitas vezes não observada pelas construtoras.

Infelizmente, ainda é bastante comum a existência de cláusulas abusivas e desproporcionais em contratos de adesão elaborados por algumas construtoras, bem como algumas ilegalidades cometidas por elas quando da assinatura do contrato e durante o período de obra, situações que acabam lesando o consumidor do produto, cujo abalo sofrido faz com que, inevitavelmente, o consumidor lesado bata às portas do Poder Judiciário para questionar o contrato firmado e a postura da contratada.

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