Posso perder meu único imóvel por atrasar o pagamento do condomínio?

Certa vez, um cliente que estava devendo mais de 3 anos de condomínio e que totalizava quase R$ 30.000,00 (trinta mil reais), foi alvo de ação cível de conhecimento, para o pagamento do valor devido.

Pois bem, o Código de Processo Civil antigo, aquele vigente até 2015, não tratava como título executivo extrajudicial o devedor de cota condominial, inovação feita pelo Código de Processo Civil vigente, em seu artigo 784, X do CPC:

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

Ou seja, era muito mais demorado antigamente chegar no ponto de penhora de bens, tais como automóveis e até imóveis, com o advento do Código de Processo Civil, o trâmite destes procedimentos ficou mais célere, visto se tratar de um título executivo extrajudicial, o não pagamento de dívidas do condomínio.

Deste modo, o proprietário que está inadimplente com o condomínio tem muito pouco tempo para resolver a sua insolvência, suponhamos, que o devedor não tenha valores em sua conta e também não possua automóveis, tem somente o único imóvel em que reside, neste caso, o condomínio que é credor pode requerer a penhora de seu único imóvel bem de família?

A legislação 8.009/90, que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família esclarece em seu artigo 1º que:

Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

O próprio dispositivo menciona que deverá ser observado algumas hipóteses em que não se aplica a proteção do único bem da família.

No artigo 3º da mesma lei o legislador já elenca algumas hipóteses de não aplicação do bem de família, bem como o artigo 833, § 1º do CPC, ratifica que:

Art. 833. São impenhoráveis:

§ 1º A impenhorabilidade não é oponível à execução de dívida relativa ao próprio bem, inclusive àquela contraída para sua aquisição.

Por esta razão e, com esse fundamento é possível que o credor solicite a penhora do único imóvel do devedor, visto que a dívida de condomínio é relativa do próprio bem.

Poderá o devedor, em contrapartida alegar direito constitucional a moradia, dignidade da pessoa humana etc., porém tudo isso é tese, é pode ou não ser acolhida, ou seja, o melhor caminho que é menos desgastante é a conciliação entre as partes.

Por fim, o caso do cliente que me procurou no início do texto, foi resolvido o seu problema, através de acordo com os envolvidos.

O artigo trata-se de uma das hipóteses em que não é aplicado a regra do bem de família, e que o devedor pode perder o seu único imóvel, mesmo que lá esteja morando.