Do contrato de financiamento imobiliário com cláusula de alienação fiduciária em garantia

Muito se tem discutido em nosso ordenamento jurídico vigente sobre a cláusula de alienação fiduciária em garantia no contrato de financiamento de imóvel, disciplinada pela Lei nº 9.514/97, principalmente no que tange à possibilidade de leilão para a alienação do referido bem.   

Analisando a Lei nº 9.514/97, verifica-se que, o devedor que não efetuar o pagamento do seu débito no prazo de 15 (quinze) dias, poderá ter o imóvel objeto do contrato de financiamento imobiliário levado a leilão público para a sua alienação a terceiros.                              

Nota-se, portanto, que apesar da previsão constitucional ao direito de moradia, nos termos dos artigos 5º, inciso XXXV, e 6º, da Constituição Federal, o atendimento aos dispositivos legais constantes da Lei nº 9.514/97 pela Instituição Financeira permitem a alienação do imóvel a terceiros, através de leilão público. 

Trata-se de uma situação difícil de ser revertida perante o Poder Judiciário, diante da existência de lei específica que disciplina a matéria, dando a possibilidade ao credor de consolidar a propriedade em seu nome, encaminhando o imóvel financiado para leilão, no caso do não pagamento da dívida pelo devedor no prazo legal. 

Portanto, compete ao devedor dar a devida importância à notificação encaminhada pelo Banco/Credor para o pagamento de sua dívida dentro do prazo legal, sob pena de perder o imóvel, objeto do contrato de financiamento, a terceiro, que poderá arrematá-lo em leilão extrajudicial, autorizado pela Lei nº 9.514/97.

Evidentemente que cabe à Instituição Financeira Credora atender todos os requisitos constantes da Lei nº 9.514/97 para que possa consolidar a propriedade do imóvel objeto do contrato, bem como levá-lo a leilão. Caso contrário, haverá a possibilidade de discussão dos atos praticados pelo Banco/Credor perante o Judiciário. 

Assim, a falta de observância de todos os dispositivos legais pertinentes à matéria em comento pela Instituição Financeira Credora pode gerar a suspensão liminar dos leilões do imóvel, objeto do contrato de financiamento, que deverá ser requerida em juízo.

Verifica-se, portanto, que são poucas as possibilidades que autorizam o devedor requerer em juízo a suspensão dos leilões do imóvel financiado, principalmente porque o Banco/Credor costuma observar todos os requisitos exigidos pela Lei nº 9.514/97, até porque o financiamento imobiliário é um produto oferecido com frequência pelo mesmo, acostumado a se utilizar da cláusula de alienação fiduciária em garantia nos contratos, bem como em adotar os procedimentos necessários no caso de inadimplemento do fiduciante.    

Entretanto, atualmente o Judiciário tem admitido, em algumas situações específicas, outra possibilidade de suspensão liminar dos leilões do imóvel financiado após o término do prazo de 15 (quinze) dias para o pagamento da dívida, sem que este tenha sido efetuado pelo devedor-fiduciante, através da aplicação do Decreto-Lei nº 70/66. 

Destaca-se que essa nova possibilidade de suspensão dos leilões do imóvel financiado não é pacífica em nossos tribunais, e deve ser conjugada com outras situações específicas de cada caso levado para a apreciação do Poder Judiciário.

Dessa forma, melhor solução para que o devedor não corra o risco de perder o imóvel financiado através de leilão extrajudicial, permitido pela Lei nº 9.514/97, é atentar-se à notificação enviada pelo Banco/Credor, bem como aos prazos estabelecidos pela legislação pertinente à matéria, especificamente ao prazo de 15 (quinze) dias para o pagamento do débito, renegociando, se for o caso, a dívida existente com o Banco/Credor dentro desse prazo.