Dica para quem pretende comprar um imóvel

“Quem não registra não é dono!” 
“Não há aquisição 100% segura!”
“Consulte sempre um advogado!”

Quem já não ouviu esses jargões ou não leu estas frases em algum lugar?

O Advogado Cláudio Alexandre Sena Rei explica que a aquisição de um imóvel é diferente da aquisição de uma geladeira ou automóvel e que muitos outros cuidados devem ser tomados pelo pretenso adquirente.

“Antes de adquirirmos um imóvel devemos nos preocupar com diversos fatores que podem no futuro se tornar um grande problema para quem não toma as devidas precauções. Por ser o bem imóvel  um investimento, devemos nos assegurar sempre de que estamos colocando “dinheiro bom em lugar bom”, pois uma vez concretizado o negócio, este só será desfeito mediante uma ação judicial que pode durar anos e nunca há a certeza de que o adquirente lesado será vencedor.  

Desta forma, consultar um advogado especializado e realizar a compra através de imobiliárias e corretores devidamente habilitados faz toda a diferença para minimizar os riscos de uma aquisição. Não há compra cem por cento segura, o que fazemos é minimizar os riscos da aquisição. Solicitamos aos vendedores certidões dos mais diversos tipos, por exemplo, e a principal delas a certidão do imóvel que é obtida junto ao Oficial de Registro de Imóveis competente pela circunscrição imobiliária onde está localizado o bem que se pretende adquirir, dela podemos extrair dezenas de informações sobre o imóvel, sendo a principal delas, se quem está vendendo o imóvel é realmente quem alega ser.

Outras certidões importantes são as certidões forenses, aquelas onde verificamos se o vendedor possui ações judiciais, tanto na esfera federal como estadual. Ações estas, pretéritas a venda e que podem, contudo, culminar na perda do imóvel por parte do vendedor e caso ele tenha vendido durante o curso do processo, caracterizar possível fraude a credores.

Exemplo deste tipo de certidão, também são aquelas onde o vendedor seja sócio de uma empresa ou que uma pessoa jurídica seja vendedora. Nestes casos, devemos extrair certidões junto à  justiça do trabalho, buscando aferir se não há contra o empregador ou contra a empresa vendedora ações neste sentido.

Outro cuidado não menos importante é verificarmos se não existem débitos tributários para o imóvel que se pretende adquirir. No caso de débitos relativos ao IPTU, por exemplo  Fazemos isso através de certidões obtidas junto à prefeitura municipal da localidade do imóvel, mas se o imóvel se encontra em área rural, tal aferição deve se dar junto ao INCRA. O mesmo deve ocorrer para imóveis localizados nos famosos “terrenos de marinha”, onde a União Federal é responsável pela cobrança do laudêmio e da taxa de aforamento.

Quando se tratar de prédios de apartamento, os condomínios verticais, por exemplo, devemos solicitar ao síndico uma declaração de débitos condominiais com a sua assinatura reconhecida pelo Tabelião de Notas, juntamente com a cópia da ata que o elegeu, devidamente registrada junto ao Oficial de Títulos e Documentos.  A análise das últimas contas relativas às concessionárias e permissionárias de serviços públicos tais como SABESP, ELETROPAULO, etc, também é muito importante, pois o adquirente pode vir a se mudar em um dia e não ter luz no dia seguinte e para religá-la, só pagando os atrasados deixados pelo antigo proprietário.

Solicite a um engenheiro um laudo estrutural do imóvel que pretende adquirir. Isso evitará que no futuro você se arrependa de ter comprado um terreno localizado sob um mangue. Converse com seus futuros vizinhos, verifique se sua rua está sujeita a pontos de alagamento. Afira também se há projetos para desapropriação da área onde está o imóvel que pretende adquirir, desconfie de preços abaixo do mercado.

Tenha muita calma na hora de adquirir um imóvel. Não faça negócios dos quais possa se arrepender depois. Certifique-se de que possui realmente condições de assumir um financiamento. Procure  profissionais habilitados e credenciados junto aos órgãos de classe como CRECI, CREA e OAB e também os Tabeliães de Notas e os Oficiais de Registros de Imóveis.

Lembre-se, do artigo 108 do nosso Código Civil: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”. Estando de posse da sua escritura, registre-a imediatamente junto ao Oficial de Registro de Imóveis competente, pois quem não registra, não é dono!”