Como proceder na compra de um imóvel. E se eu desistir depois de assinado contrato?

O que tem em comum o jovem casal à iminência do casamento, o trabalhador com o saque de seu FGTS em mãos, o grande investidor descreditado dos investimentos bancários e o pequeno poupador com justo receio (e quem na verdade não o está?) do bloqueio pelo governo federal, dos parcos recursos arrebanhados no decorrer de toda uma vida? Embora com perfis tão diferentes, todos em síntese tem o mesmo objetivo comum, adquirir um imóvel, ou imóveis.

Todavia, o que no início é sonho, pode transformar-se em um pesadelo tormentoso e caro!

E não é exagero afirmar isso quando se consideram os gastos envolvidos, o tempo dispendido, a insegurança e instabilidades emocionais infligidas não só aos compradores, mas a toda sua família. Sem falar que, em alguns casos, evidente a frustração ante a impossibilidade de usar o bem como pretendido (apesar de pago o preço), e em outros, sentir-se ludibriado por ter pago valores superiores aos devidos, face a má-fé perpetrada pela outra parte.

Assim como em toda empreitada, é imprescindível que o previdente calcule o custo antes de a esta lançar-se, munindo-se de toda informação séria sobre a matéria que a envolve, - e como não poderia deixar de ser - e contratando um bom advogado especializado na área para prestar uma adequada e eficiente assessoria.

Mas vamos deixar de ¨blá blá blᨠe entrar no aspecto prático da questão.

Em primeiro lugar, não acredite naqueles comentários do tipo: ¨o vendedor é de confiança, eu o conheço há anos, nem precisa pedir os documentos dele...¨. Mentira. Precisa sim! E a garantia que tal providência produz protege a ambos os contratantes.

Portanto, se você é comprador, respire fundo e corra atrás de TODOS OS DOCUMENTOS hábeis para a formalização do negócio, o que implica providenciar TODAS as certidões dos VENDEDORES, ou seja, em nome daqueles que figurem como proprietários do bem desejado (e respectivo cônjuge, se se declarar casado ou convivente/ se se declarar em união estável seja hetero ou homoafetiva), a começar pela própria

certidão de nascimento/ ou casamento destes,

comprovante de endereço,

cópia de documento de identidade e CPF/MF,

além das certidões pessoais dos vendedores junto aos distribuidores das justiças estadual e federal (comum e especial – cível, falência, fazenda e criminal), Protesto, INSS, FGTS, JUCESP (ou da Junta Comercial do respectivo Estado da Federação a que as partes estiverem vinculadas), SERASA, SCPC, Certidão Negativa de Executivos Fiscais da Receita Federal; e

pertinentes ao imóvel, Certidão Negativa de Débitos da Prefeitura, e Declaração Negativa de Débitos de Condomínio (no caso de condomínio edilício) e por fim, porém não menos importante, a certidão do imóvel a ser requerida perante o Cartório de Registro de Imóveis em que este estiver matriculado.

Possuindo o(s) vendedor(es) domicílio em cidade diferente do local em que o imóvel está situado, deverão ser trazidas as certidões de todos estes, de ambas as urbes.

Há ainda que se atentar à qualificação ostentada pelo(s) vendedor(es). Tratando-se de empregador(es), é prudente que se exija no mesmo ato, a entrega em conjunto de todas as mesmas certidões retromencionadas, agora em nome e CNPJ da pessoa jurídica da qual este (s) compõem o quadro societário (assim como cópia do Contrato Social registrado na Junta Comercial e cartão de CNPJ emitido pela SRF/MF).

Isto sem falar na hipótese de estarmos frente a imóvel em condomínio vertical (edifício). Neste caso, acautela-se o prospectivo comprador a que requeira também a apresentação em nome do condomínio (em seu nome e CNPJ), de Certidão do Distribuidor da Justiça Comum e Federal, além da Negativa de INSS e FGTS.

Apurada a idoneidade do(s) vendedor(es) e a legalidade da pretensão do negócio jurídico, o próximo passo é a sua formalização pela via expressa, pelo qual mais uma vez se mostra essencial a intermediação deste, por um bom advogado com a redação de minuta, e valoração da documentação acostada – quer se trate de Compromisso Particular de Venda e Compra, quer de lavratura de Escritura de Venda e Compra.

Outro ponto bastante recorrente trata-se da discussão acerca da indevida exigência do pagamento de Comissão de Corretagem e S.A.T.I. (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária), por parte de construtoras, que sob a alcunha de ¨responsabilidade acessória¨, ladeiam os contratos de aquisição de imóveis novos, impondo de modo unilateral ao(s) comprador(es) a contratação de serviços não pretendidos, mas impostos. A abusividade das cobranças descansa em primeiro lugar, na imposição do custeio do serviço não solicitado, nem contratado, pela construtora, como condição para fechamento da transação imobiliária.

Ademais, é sabido que quem deve pagar pelo serviço de corretagem é quem o procura, o que desatende às circunstâncias, haja vista que dirigindo-se o comprador a um estande de vendas, ou à uma unidade decorada, não está à busca de assessoria imobiliária para rastrear e comprar um imóvel que venha a atender a seus interesses e gosto pessoal (ainda não individualizado).

O raciocínio é inverso.

Assim, a qualificação profissional do aludido funcionário colocado a disposição para atendimento dos consumidores (que imprescinde seja corretor de imóveis), pela construtora, não tem o condão de vinculá-los contratualmente àqueles, obrigando os compradores da unidade, ao pagamento de comissão ou de qualquer outra espécie de numerário, a título de contraprestação, independentemente da denominação atribuída. Corresponde à construtora a disponibilização de funcionário tanto para fins de receptivo da clientela, quanto para esclarecimentos técnicos acerca do produto posto à venda, é o chamado ônus ou risco do negócio – não se mostra como favor ao consumidor.

Tal situação pode encerrar na possibilidade de o comprador, ora consumidor, o direito a pedir a restituição, ou repetição do indébito em dobro, por expressa previsão do mesmo Código de Defesa do Consumidor, no parágrafo único do artigo 42, combinado com os artigos 186, 187, 927 e parágrafo único do Código Civil. E embora tal pleito sofra a resistência de parte minoritária da jurisprudência, e ecoe vozes em seu favor, é entendimento dominante a declaração de abusividade, com a condenação na restituição em dobro dos valores que foram indevidamente cobrados (com juros e correção na forma da lei), nos moldes do que determinam os artigos de lei em comento.

O próprio Superior Tribunal de Justiça (cúpula do Poder Judiciário, e autoridade derradeira em matéria de recursos que versem sobre discussão de aplicação de lei infraconstitucional) proferiu decisão neste sentido (Agravo em Recurso Especial nº 350.052 - MS 201361981-0), de modo a prover precedente vinculativo a casos supervenientes, e a este análogos.

E a dúvida seguinte é: ¨ - Já paguei e nem sabia que era abusivo, posso pedir a restituição?¨

Sim pode, mas atenção.

O prazo para se entrar com a ação, em regra geral, é de 03 (três) anos contados a partir da data do desembolso, ou da assinatura do instrumento que o prevê. Ademais, é preciso ter em mãos TODA a documentação que diz respeito ao negócio.

E em todos estes casos, a assistência de um advogado se impõe com o fito de resguardar seus direitos presentes e futuros.

Muito embora possa parecer neste momento aos olhos de um desavisado ser este um gasto desnecessário, a longo prazo se mostrará ter sido a escolha mais sábia, inclusive sob o ponto de vista financeiro, pois se dispensada tal intervenção, e em face desta, sobrevier ação judicial, a adoção de medidas que envolvem o patrocínio de um litígio certamente justificarão honorários mais vultuosos, compatíveis com a complexidade do torvelinho de questões fáticas e jurídicas a serem desemaranhados, e que poderiam ter sido evitados, com custos bem menos significativos.

Portanto, reportando-nos ao preâmbulo deste, que a preocupação do casal apaixonado seja apenas a escolha de seu ¨ninho de amor¨, que o trabalhador encontre repouso e segurança na aplicação de seu FGTS, que o alvo de questionamentos do investidor se restrinja apenas aos critérios mercadológicos de sua nova aquisição, e que o pequeno poupador se dispa da ansiedade oriunda das oscilações da política interna de nosso país, com a eleição do modesto bem eleito como foco do direcionamento de suas economias.

Delegue a um profissional capacitado o manejo do aspecto jurídico e documental de seu negócio imobiliário, e se ocupe apenas com o que merece ser alvo de suas preocupações!