Aluguel de vagas de garagem em edifício residencial

ALUGUEL E VENDA DE VAGAS DE GARAGEM

Atualmente alugar ou vender vagas de garagem a estranhos ao condomínio só será possível com a permissão explícita da Convenção. Essa é a novidade trazida pela Lei 12.607/2012, que foi sancionada no mês de maio e altera o Código Civil, portanto abrange todos os prédios do país.

A lei tramitava desde 2003, época em entrou em vigor o novo Código Civil; sendo que a circulação de pessoas estranhas nas dependências das garagens, sempre foi fator de acirradas discussões e contrariedades. É correto que o Código anterior permitia a locação e venda para estranhos, salvo se a Convenção determinasse em contrário. Doravante, locação e venda para estranhos, só se admitem caso revistas expressamente na convenção.

Não se trata, em nosso entender, de regra legal restritiva que interfira no direito à propriedade, mas sim de norma objetiva que limita o interesse individual em não detrimento ao coletivo. Assim, deve haver uma ponderação, haja vista que em ambos os casos o direito envolvido é o de patrimônio. O caso em estudo retrata a denominada limitação administrativa; ou seja, é uma modalidade da supremacia geral do Estado que, no uso de sua soberania, intervém no interesse privado e atividades particulares, visando o bem-estar social.

No entanto, embora seja regra objetiva, não limita de forma absoluta o direito à propriedade, haja vista que se torna possível reverter a proibição legal, bastando para isso o consenso, desde que exista ratificação de no mínimo dois terços dos condôminos através de votos em Assembléia. Certo é que Direito Adquirido constitui-se como princípio constitucional, sendo descrito no art. 5º, XXXVI, bem como na Lei de Introdução ao Código Civil, respectivamente. Em seu art. 6º, § 2º a Carta Magna prescrever, in verbis:

A lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada.

Consideram-se adquiridos assim os direitos que o seu titular, ou alguém que por ele, possa exercer como aqueles cujo começo do exercício tenha termo prefixo, ou condição preestabelecida inalterável, a arbítrio de outrem.

Assim sendo, quem já é proprietário de vaga, mas não é morador; ou seja, aquele que a comprou antes da vigência da lei, terá seu direito assegurado constitucionalmente. Porém, o locador da vaga, mesmo em se considerando que o contrato foi anterior à lei, não possui qualquer respaldo legal para continuidade da locação. Embora o contrato possua no começo do exercício termo prefixado, ou condição preestabelecida, pode ser alterado a qualquer tempo, ou mesmo ser rescindido, o que não lhe atribui o denominado Direito Adquirido.