Inadimplência de condomínio pode levar imóvel a leilão

Estar em dia com os compromissos mensais é um desafio para muita gente. Quem escolhe morar em condomínio, seja pela comodidade, segurança ou área de lazer disponível, precisa incluir no gasto mensal mais uma despesa: a taxa de condomínio.

Uns dos principais deveres do condômino, segundo o Código Civil, no artigo 1.336, inciso I, é contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

Todos os condôminos devem estar cientes das despesas, das obras e dos problemas de seu condomínio e, sempre que houver dúvidas, devem ter acesso a todos os documentos. Os condôminos são obrigados a participar das despesas ordinárias e extraordinárias aprovadas em Assembleia, mesmo que o objeto da despesa não
seja do seu interesse ou uso.

Por definição, condôminos são os proprietários de suas unidades privativas (habitacionais) como também, proporcionalmente, das áreas comuns que são compartilhadas por todos os moradores de um condomínio,  tais como hall social, salão de festas, garagens, piscina, etc. Por isso é dever de todos os moradores mantê-las e conservá-las. 

As dívidas referentes a contribuições de condomínio constituem obrigações propter rem. Acerca dessa obrigação, leciona o doutrinador Dr. Carlos Roberto Gonçalves: "Obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa, por força de determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, do titular do domínio ou de detentor de determinada coisa" (Direito civil brasileiro: teoria geral das obrigações. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2008. p. 11).

Mas o que pode acontecer, se você condômino, por alguma razão, não conseguir pagar a taxa e ficar inadimplente?

O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios de um por cento ao mês e multa de até dois por centro sobre o débito. Poderá ainda sofrer uma ação judicial, onde será apurado todo o valor devido com juros, multas, custas processuais mais despesas com honorários advocatícios.

Na ação judicial será dada a ampla defesa ao condômino e caso o condômino seja condenado dá-se o prazo de 24 horas para o pagamento. Mas isso quase nunca ocorre e restará ao condomínio pedir a penhora de bens, que pode ser o próprio imóvel.

Sendo assim, será designado um perito para avaliação do imóvel e posterior leilão.

 A possibilidade do próprio imóvel ser objeto de penhora está consagrado no artigo 1.715 do Código Civil;“O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio.

Uns dos agravantes numa ação de cobrança promovida pelo condomínio para o condômino é que o devedor não poderá alegar o benefício do bem de família, que não é estendido aos imóveis penhorados em razão de débitos condominiais, por força de expressa disposição da Lei 8.009/90, que diz que a impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal e previdenciário, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: 
 para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar.

Se o imóvel for arrematado no leilão o condomínio extrairá do valor a quantia do débito que tem direito. Outros credores poderão penhorar o saldo também, como por exemplo, o município em relação ao valor dos IPTUs atrasados. O condômino inadimplente terá direito a receber o valor que sobrar depois que todos os credores receberam.

Depois de analisar as consequências que a falta do pagamento do condomínio pode causar, a melhor alternativa é negociar com o síndico ou com a administradora do condomínio antes que seja iniciada as cobranças judiciais. Sendo assim, firmar um acordo facilitará para o condomínio que poderá receber mais rápido e será mais proveitoso para as partes.