Direito Real de Laje

Em 23 de dezembro de 2016, foi publicada a MP 579/2016 que trouxe inúmeras inovações legislativas no campo do direito civil, dentre elas, o “direito de laje”.

Denominado “puxadinho” pela população brasileira, o direito de laje consiste na regulamentação daquelas situações em que familiares, amigos ou mesmo conhecidos, em virtude de carência de recursos financeiros, cedem a laje de seu imóvel, para a construção de nova unidade autônoma (residência) por terceira pessoa.

A inovação legislativa surgiu com intuito de fomento à regulamentação fundiária e segurança jurídica nas propriedades e moradias sobrepostas, haja vista a ausência de regulamentação do tema, com exceção da art. 21 do Estatuto da Cidade que trata do direito de laje de forma implícita.

No art. 1225 do Código Civil incluiu-se o inciso XIII, classificando o direito de laje como um direito real.

Já o art. 1.510-A regra o direito de laje de forma específica em seus 8 parágrafos, na tentativa de solucionar problemas tributários e de direito de propriedade.

Assim, o §4º dispõe que o titular do direito de laje responderá pelos encargos tributários que incidem sobre a sua unidade, de forma autônoma, o que significa que cada unidade de forma isolada deverá arcar com os custos de impostos (ITBI, IPTU, etc.), taxas e dentre outros encargos.  

Salienta-se, ainda, que o direito de laje somente poderá ser instituído quando for impossível a realização de individualização de lotes, sobreposição ou a solidariedade de edificações ou terrenos (§1º).

Assim, para se caracterizar como unidade imobiliária autônoma é imprescindível que haja isolamento funcional e acesso diferenciado, sendo necessário, também matrícula de imóvel (documentação) individualizada para cada uma das referidas unidades.

No entanto, em razão de uma falha legislativa, não foi regulamentado o direito de preferência na compra e venda da unidade autônoma, tanto por aquele que sede o direito de laje ou por aquele que constrói a nova unidade autônoma. Possivelmente, tal problemática será solucionada através da jurisprudência dos tribunais superiores.

Em suma, direito de laje constitui um esforço legislativo para adequação da realidade brasileira, fomentando o direito à moradia digna, direito humano fundamental nos termos da Declaração Universal dos Direitos Humanos, concedendo ao proprietário da unidade autônoma o direito de alienação, locação, dentre outros, o que gera aquecimento da economia e dignidade para as pessoas que vivem em situação irregular.