Casos especiais de compra e venda de imóveis

O juiz precisa autorizar a venda de imóvel pelo falido, onde o dinheiro vai então para a massa falida e não vai para o falido, pois este perde a administração dos bens.

Outra hipótese é a venda realizada por incapaz (deve estar assistido ou representado para realizar a venda). Essa venda também precisa ser autorizada pelo juiz de direito, que vai analisar se essa venda vai ser benéfica para o incapaz. Autorizada a venda, o dinheiro vai ser entregue ao patrimônio do incapaz que vai gerir esse dinheiro com o auxílio do representante ou assistente.

Mais uma venda que carece de análise é a venda de bem imóvel do ascendente para o descendente, a qual deve ter concordância dos demais descendentes caso houver e cônjuge (exceto no regime da separação total de bens), sob pena de anulação desta venda pelo descendente (s) que não foi consultado ou se consultado não concordou com a venda. O discordante então tem 02 anos para pedir a anulação, caso tenha interesse. Se não tiver interesse na anulação depois de 02 anos da conclusão do negócio, a venda se torna plenamente válida. Isso objetiva evitar a diferenciação entre herdeiros.

O artigo 497 também impede tutor, o qual não pode comprar os bens do tutelado, pois ele gere os bens do tutelado. O tutor na condição de comprador poderia conflitar com os interesses do tutelado como querer a venda por um preço mais baixo que o valor realmente aceito, ou mesmo estando com o preço certo, o bem poderá fazer falta para o tutelado. São restrições de bens de certas pessoas.

Mais uma situação é o proprietário que faleceu e consta pendente inventário aguardando formal de partilha; neste caso não pode ser realizada a venda deste imóvel. Se isto ocorrer será uma venda irregular.

Outra restrição diz respeito ao juiz de direito, que não pode comprar bem imóvel que esteja sob litígio ali na jurisdição, na Vara na qual ele trabalha, pois poderá pedir à parte que lhe venda por um valor menor em troca de uma decisão favorável por exemplo.

Saliento a importância na compra e venda de conhecer a solvência do vendedor, pois se está pendente processo de execução contra ele prestes a ser declarada sua insolvência em ação própria, e o imóvel que ele está a vender é o único imóvel considerado pela lei como bem de família, esta venda poderá ser desfeita se verificado má-fé do vendedor e caracterizada fraude contra credores ou à execução.

Há inúmeros julgados em que a exceção de impenhorabilidade foi julgada improcedente, não reconhecido, tendo o bem voltado ao patrimônio do devedor (que ora foi vendedor), não se aplicando mais a Lei. 8099/90 – o bem perde o status de impenhorabilidade.  

Esses foram alguns casos concretos que merecem atenção não se esgotando as cautelas e a necessidade de consulta de um advogado (a).

Ana Paula Domingues Garcia – advogada integrante da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da subseção OAB/Londrina

OAB/PR 83.786