CUIDADOS NA COMPRA DE UM IMÓVEL

A compra da casa própria é um dos sonhos e um dos investimentos financeiros mais altos da vida de uma pessoa. Afinal, a propriedade tem o condão de garantir segurança, conforto, alimentação, lazer e saúde ao seu titular. Possibilita o desenvolvimento saudável dos seres humanos, estimulando a educação, o trabalho e a produção de riquezas.

Tamanha importância da propriedade que sua proteção está prevista na Constituição Federal de 1988, em seu art. 5º, inciso XXII, eleita como um dos direitos fundamentais dos seres humanos.

Para efeitos desta publicação, tomaremos como base a aquisição da propriedade de forma derivada, ou seja, a transmissão de um imóvel decorrente de um negócio jurídico formulado entre os sujeitos, como p.ex.: compra e venda. Há uma relação contratual entre o vendedor e o comprador, diferente da aquisição originária que afasta a conexão entre o transmitente e o adquirente, como p.ex: usucapião, avulsão, etc.

Levando-se em consideração tamanha relevância social e financeira, alguns cuidados devem ser tomados na aquisição de um imóvel. Evitando, desta forma, dessabores ou problemas em razão do bem adquirido.

Passaremos a abordar duas condutas essenciais na aquisição derivada de um imóvel, sendo elas: a análise dos documentos do imóvel e àqueles correspondentes ao seu proprietário.

Documentos do imóvel

Como é sabido, a aquisição de um imóvel gera insegurança em muitas pessoas em razão dos altos valores agregados, os quais muitas das vezes correspondem a economias de uma vida inteira, sendo tal preocupação extremamente pertinente.

Alguns dos documentos relativos ao imóvel:

• certidão atualizada da matrícula ou transcrição imobiliária;
• certidões de ônus e ações;
• certidões negativas municipais;
• certidões negativas do condomínio, em caso de apartamentos;
• certidões de utilidade pública e tombamento, entre outras.

Ressalta-se que, como já sabemos, o título que confere a propriedade de um imóvel é a matrícula ou transcrição imobiliária, certidão pública onde constam todos os registros e averbações do imóvel e de seu proprietário.

Sendo assim, este é o primeiro documento que deve ser analisado na compra de um imóvel. Todavia, chamo a atenção para o art. 1.247 CC/02, que dispõe que a veracidade do registro presume-se de forma relativa, isto é, poderá ser objeto de reclamação ou anulação caso não exprima a veracidade dos fatos.

Neste momento surge a pergunta: “mas Camila, quando este registro de propriedade feito no nome do vendedor conterá informações não verdadeiras?”

Resposta: Nas hipóteses em que este registro tenha sido feito mediante apresentação de procuração ou documentos falsos ou diante da formulação de um negócio jurídico viciado ou nulo. Possibilitando, desta forma, pedido de anulação do registro pelo real proprietário do imóvel ou terceiros interessados.  

Por esta razão, é indispensável verificar se o imóvel pertence realmente a quem se apresenta como proprietário. Evitando longas discussões processuais e eventual perda de altos valores econômicos.

Documentos da pessoa do vendedor

Além dos documentos correspondentes ao imóvel, informações importantíssimas são auferidas através das certidões e declarações à respeito da pessoa do vendedor do imóvel.

Entre os documentos e certidões podemos citar:

• Cópia do RG e CPF;
• Certidão de nascimento ou casamento atualizadas;
• Comprovante de residência;
• Certidões negativas da Fazenda Pública Federal, de tributos imobiliários, INSS;
• Certidões estaduais cíveis e criminais;
• Certidões federais cíveis, criminais e de executivos fiscais;
• Certidões dos Tabeliães de Protestos, entre outras.

Cabe especial ressalva, nas hipóteses do vendedor ser casado ou divorciado. Situações que poderão interferir na transmissão do imóvel, levando-se em consideração o regime matrimonial adotado, a qual somente será possível mediante outorga (consentimento) do cônjuge. No caso de divórcio, dependendo do regime adotado, não havendo o formal de partilha com a individualização da titularidade do imóvel, o consentimento do ex-cônjuge ainda se fará necessário.

Destaca-se que, a necessidade das certidões é variável, levando em consideração se o vendedor é pessoa física ou jurídica, bem como na possibilidade do mesmo possuir endereços residenciais em mais de uma localidade.

Conclusão

Como visto, a análise adequada dos documentos do imóvel e do vendedor são essenciais na aquisição derivada de um imóvel. A confirmação da propriedade do imóvel, a idoneidade moral e financeira do vendedor são condições para a segurança jurídica do negócio a ser formalizado.

O estudo e levantamento de todas estas informações e suas interpretações devem ser feitas à luz das legislações aplicadas ao caso concreto, buscando amenizar efeitos negativos que possam surgir em razão do negócio formulado, como px.: demandas em ações de execução, cobrança, penhora, reintegração, anulação, entre outras.

Por fim, cabe salientar que além das condutadas acima descritas, outros estudos e análises devem ser feitas, como estudo da localização do imóvel, condições estruturais da construção, metragem do imóvel, entre outras.