Cotas condominiais devidas pelo antigo proprietário: a responsabilidade do comprador

As taxas ou cotas condominiais são os valores pagos pelos condôminos para o rateio das despesas condominiais. Com previsão na Lei nº 4.591/1964 (Lei dos Condomínios), as cotas devem ser regulamentadas pela convenção condominial, especialmente o seu valor e a data de seu pagamento. Dessa forma, a dúvida que surge é a seguinte: o comprador de imóvel em condomínio responde pelas taxas ou cotas condominiais devidas pelo antigo proprietário?

Segundo o Superior Tribunal de Justiça, as obrigações referentes às cotas condominiais têm natureza propter rem (ou seja, acompanham a coisa). Por consequência, podem ser cobradas do atual proprietário, ainda que deixadas pelo antigo. O fundamento para esse entendimento reside no fato de que as contribuições condominiais são obrigações vinculadas ao direito real.

Assim, significa dizer que, ao adquirir um imóvel em condomínio, o comprador se torna responsável não apenas pelas cotas condominiais devidas a partir do recebimento da chave. Na realidade, responde também pelas cotas condominiais devidas pelo antigo proprietário.

O entendimento se estende ao promissário comprador, ao cessionário e ao locatário. Portanto, o condomínio pode cobrar as cotas condominiais deixadas em atraso pelo antigo proprietário diretamente do atual responsável. Ainda que ele esteja em dia com as suas obrigações a partir do momento em que adquiriu o imóvel.

Nesse caso, cabe ao atual proprietário que está sendo cobrado pelos débitos anteriores ingressar com uma ação de regresso contra o antigo proprietário, para que assim seja restituído. A depender do caso, caberá também direito à indenização.

Fonte: AgRg no AREsp 215.906/RO, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/03/2016, DJe 28/03/2016.