FGTS e o sonho da casa própria

Não são poucas as histórias de pessoas que já se depararam com a grande polêmica: alugar ou financiar imóvel próprio?

Os maiores entraves recaem no custo-benefício da locação em comparação com a compra de imóvel, uma vez que, a princípio, a locação seria menos onerosa, já que não se operariam os custos impostos à compra de um imóvel, como por exemplo: impostos e taxas.

Todavia, o grande divisor de águas é a valorização do imóvel, mesmo em épocas de queda na economia, cujo ponto leva à uma outra percepção, a qual pode ser, de fato, mais vantajosa a longo prazo, para o adquirente do imóvel.

Desta forma, boa parte da população, opta por adquirir imóvel próprio via financiamento, mediante utilização de recursos próprios vinculados ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), já que a referida verba possui destinação, certa e indissociável, ao financiamento habitacional, por força da Lei n. 8.036/90. Vale ressaltar que o FGTS pode ter destinação diversa, desde que respeitado o disposto no artigo 20 da Lei.

Pois bem. Os recursos do FGTS podem ser vinculados em cinco programas específicos (Minha Casa, Minha Vida; Carta de Crédito FGTS; Carta de Crédito Pró-Cotista; SFH e SFI), criados pelo Governo Federal, bem como, para que sejam utilizados, são impostos certos requisitos, tanto para o mutuário como para o imóvel.

Nos dias de hoje, o programa mais utilizado, ou seja, o mais comum é o SFH (Sistema Financeiro da Habitação), o qual possui como principal objetivo o financiamento habitacional, tanto para aquisição de imóvel novo ou usado.

Vale destacar que a utilização do FGTS não está condicionada apenas via contratos feitos com a Caixa Econômica Federal. Todas as instituições bancárias podem empregar tal verba. A Caixa Econômica Federal é mera operadora do fundo. Desta forma, isto que dizer que o interessado pode realizar contratos de financiamento com outros bancos e vincular seu saldo do FGTS.

Além disto, o FGTS pode ser utilizado tanto para amortizar o saldo devedor e de parcelas, como para quitar o financiamento, inclusive para os casos em que não foram autorizados à época da pactuação do financiamento.

Melhor explicando. Existem casos que, quando da realização do financiamento, a instituição financeira não autorizou o aporte do saldo do FGTS, sob a alegação de que o imóvel possui valor de avaliação superior ao imposto pela Resolução do Banco Central do Brasil n. 4.271/2013.

A referida Resolução estipula teto máximo de avaliação do imóvel, sendo R$ 650.000,00 para todas as regiões do país, com exceção dos Estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal, cujo teto é de R$ 750.000,00.

Ocorre que, para o judiciário, já existe posicionamento sedimentado de que os valores de avaliações dos imóveis, impostos pelas instituições bancárias, não são barreiras para a utilização do FGTS. Tal entendimento é amplamente aplicado, tanto pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), como pelo Tribunal Federal da 4ª Região (TRF4).

O entendimento firmado possui escopo principal nos direitos constitucionais à moradia e à dignidade da pessoa humana, atrelado ao fato de que o FGTS é direito social do trabalhador. Em suma, entende-se que a utilização do FGTS, no âmbito do SFH, garante ao indivíduo a procedimentalização do seu mínimo existencial.

Ademais, a Lei do FGTS não autoriza o Banco Central do Brasil a estabelecer condições para utilização do fundo.

Destaca-se trecho de sentença proferida pela Dra. Juíza Federal ANNE KARINA STIPP AMADOR COSTA, integrante da 5ª Vara Federal de Curitiba, junto a um caso idêntico ao tema aqui abordado:

“Não há autorização legal para que o Bacen estabeleça os requisitos necessários à utilização dos recursos do FGTS. Se o imóvel foi financiado em desacordo com os limites havidos nessas Resoluções, isso não é oponível ao fundista neste momento, uma vez que não pode suportar o ônus da negligência da instituição financeira no momento da concessão do financiamento.” (processo n. 5058467-30.2013.4.04.7000/PR)

Segue relatando a Juíza Federal:

“A discussão acerca do valor da avaliação do imóvel, portanto, é irrelevante, dado que a Lei do FGTS não estabeleceu qualquer restrição neste sentido. A concessão de financiamento no âmbito do SFH em desacordo com as regras das Resoluções do Bacen apenas deve gerar efeitos entre a instituição financeira e a Autarquia Monetária, não podendo prejudicar ou restringir o direito dos autores de utilizar os recursos fundiários para amortização do financiamento assumido.” (processo n. 5058467-30.2013.4.04.7000/PR)

A fim de clarear o assunto, segue trecho de julgado proferido pelo STJ:

“É tranquila a jurisprudência do STJ no sentido de permitir o saque do FGTS, mesmo em situações não contempladas pelo art. 20 da Lei 8.036/90, tendo em vista a finalidade social da norma. (...), reafirmar o entendimento do STJ de que o rol de hipóteses para o levantamento de saldo da conta do FGTS previsto no art. 20 da Lei nº 8.036/90 é meramente exemplificativo, admitindo-se a possibilidade de saque de valores com o fito de quitação de imóvel financiado fora das regras do Sistema Financeiro da Habitação SFH”. (TNU - PEDILEF: 200461850260717 SP, Relator: JUIZ FEDERAL ADEL AMÉRICO DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 25/04/2012, Data de Publicação: DOU 25/05/2012)

Conclui-se, então, que graças a uma análise mais detalhadas das legislações inerentes, se pode dar maior abrangência e relevância ao uso do FGTS para quitação ou amortização do financiamento, podendo causar um aquecimento no comércio imobiliário, cujo entendimento deve ser mais bem debatido e divulgado, uma vez que reflete diretamente na vida cotidiana dos brasileiros.