Cuidado! Saiba como proceder na compra de Imóvel.

Toda compra e venda requer diligência, quanto maior o valor do bem, mais diligente deve ser o comprador, este deve estar atento ao valor de mercado do bem almejado e desconfiar de preços abaixo da média do mercado e principalmente, o comprador deve ter informação a respeito do tema e este pequeno guia traz alguns elementos imprescindíveis para minimizar o risco envolvido na transação imobiliária.

Inicialmente a informação mais importante deste tema é algo que permeia com dúvida a mente de compradores, vendedores, corretores e demais envolvidos no negócio. Trata-se do famoso Contrato de Gaveta feito entre as partes, que não é título de propriedade e não possui garantia legal, o documento que atesta formalmente o proprietário do bem é a Escritura Pública, portanto fuja de negócios que envolvam contrato de gaveta e transmissões de bens imóveis de terceiros.

Todo imóvel posto à venda deve possuir documentação regular para que se efetive a transmissão solene entre vendedor e comprador, a ausência de documentos do imóvel é sinal de problemas, mais uma vez fuja de imóveis em que o vendedor fica demorando para apresentar certidões do imóvel ou para a apresentar os dados do vendedor.

Escolhido o imóvel desejado o comprador deve requerer ao vendedor que providencie as Certidões do Imóvel.

Vejamos quais são as Certidões necessárias:

• Certidão de Propriedade

• Certidão Negativa de Tributos Municipais

• Certidão Negativa de Imóveis Enfitêuticos

• Certidão Negativa de Débitos Condominiais

• Certidões referentes ao Vendedor

Apresentada as certidões deve o comprador fazer uma análise minuciosa dos documentos apresentados, o ideal é que esta análise seja feita por um advogado, mas se isso não for possível, deve o comprador estar atento às rasuras e deve também confirmar nos órgãos emissores os títulos apresentados.

A Certidão mais importante é a Certidão de Propriedade, este documento deve estar no nome do Vendedor, quanto mais recente for este documento menor o risco de eventual venda a múltipla.

A Certidão de Propriedade também monstra eventuais máculas do imóvel, tais como, garantia real de aquisição de imóvel, ou seja o imóvel foi prometido formalmente para alguém, se o imóvel está hipotecado, se possui dívidas ou penhora, se está gravado como Usufruto ou como garantia locatícia, se possui cláusula de inalienabilidade ou locação registrada e se o vendedor comprou de algum parente, pai, avó, sob pena de nulidade relativa e também mostra se o vendedor for casado, neste caso para a venda se concretizar será necessária a outorga conjugal.

A Certidão Negativa de Tributos Municipais é importante para garantir que não existem débitos de tributos municipais, pois se caso houver o comprador deve estar ciente de que se trata de obrigação "propter rem", ou seja acompanha o bem, portanto se for feita a transmissão da propriedade a dívida passa para o novo proprietário.

A Certidão Negativa de Imóveis Enfitêuticos visa garantir que o titular do imóvel é seu proprietário e não apenas dispõe de seu domínio útil, em sendo o imóvel submetido a enfiteuse deve se exigir também a Certidão Negativa de Foro e Laudêmio, expedida pela Secretária do Patrimônio da União, importante enfatizar que as obrigações da enfiteuse também são propter rem, ou seja acompanha o bem, seja quem for o novo proprietário.

A Certidão Negativa de Débitos Condominiais deve ser emitida pelo síndico do condomínio com firma reconhecida e acompanhada da cópia autenticada da ata do condomínio, esta obrigação também é "propter rem", ou seja, acompanha o bem.

As Certidões referentes ao Vendedor são de grande importância pois visa garantir, ou melhor diminuir severamente a alegação futura de Fraude Contra Credores, portanto deve-se observar se o Vendedor é idôneo, pois o mesmo pode estar vendendo o bem por um preço módico visando fraudar credores, ou cônjuge.

A forma mais segura é solicitar ao vendedor no mínimo os seguintes documentos:

• Cópia do CPF ou CNPJ;

• Cópia do RG

• Cópia da Certidão de nascimento/casamento se for casado necessário a outorga conjugal, em ambos os casos, seja casado ou solteiro, deve-se certificar sobre a inexistência de interdição judicial

• Certidão negativa da Fazenda Pública Federal, Estadual e Municipal para pessoa física, jurídica e sócios

• Certidão negativa do INSS e FGTS apenas pessoa jurídica

• Certidões da Justiça Estadual Cível, Execução Cível e Tributária e Criminal

• Certidão Negativa da Justiça do Trabalho

• Certidão Negativa dos Tabeliões de Protestos

• Certidão Negativa da Justiça Federal

Neste ponto, relacionado ao vendedor é que o auxílio de um advogado é muito importante, uma vez que estas Certidões vão demonstrar se há risco de insolvência do Vendedor que trará a ruína do negócio celebrado.

Importante enfatizar que é possível haver condições locais relacionadas aos costumes da região que modifiquem a lista de documentos exigidos e sua nomenclatura, mas é muito importante que o Comprador esteja atento e seja bem assessorado e tenha o devido cuidado com pessoas que orientam a respeito da compra e venda estando envolvidas no negócio por razões financeiras.

Ademais o presente artigo não visa encerrar o assunto, apenas indicar documentos que objetivam diminuir o risco do negócio e eventuais Ações Judiciais futura relacionadas a Compra e Venda de Bens Imóveis.

Infelizmente a Justiça de nosso país está repleta de causas relacionadas ao tema e muitas vezes o que faltou foi informação, portanto mantenha-se atualizado e caso necessário estamos à disposição para orientar e dirimir dúvidas relacionadas.

Agosto de 2015

Rafael Toledo Fernandes

OAB SP 348513