Rescindir o contrato de locação de imóvel sem justificativa é uma das ações da denúncia vazia

A denúncia vazia é a retomada do imóvel pelo proprietário e pode ser feita sem necessidade de justificativa quando termina o prazo de locação estipulado em contrato. Ela poderá ser feita independentemente de notificação ou aviso.

Durante o período de locação do imóvel, se o mesmo for vendido, cedido ou transferido para terceiros, a permanência do inquilino estará garantida desde que, no contrato, conste cláusula de vigência para o caso de venda e que o mesmo esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Para compreender o que significa essa denúncia vazia, o portal MeuAdvogado conversou com a Dra. Marlene Tavares, especialista no assunto:

MeuAdvogado: Quando pode ocorrer o despejo por denúncia vazia?

Dra. Marlene Tavares: a.) Na locação residencial a denúncia imotivada ou denúncia vazia, como é conhecida, ocorre nas seguintes hipóteses previstas na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/981 com as modificações introduzidas pela Lei nº 12.112/2009):
“Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas condições e condições do contrato;
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.”
b.) Na locação comercial a denúncia vazia pode ocorrer quando a locação não preencher os requisitos do art. 51, bem como nos casos dos arts. 56 e 57, todos da Lei do Inquilinato, a seguir:
“ Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”
“Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial (vide art. 55 da lei), o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.”
“Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.”

MA: Existe diferença entre este tipo de despejo para imóveis comerciais e residências? Quais seriam?

Dra. Marlene Tavares: Não. Ambas as ações terão o rito ordinário, de acordo com o artigo 59 da lei do inquilinato.

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.”

MA: Quando o contrato de locação for inferior a 30 meses, ou seja, dois anos e meio, em que casos o proprietário poderá pedir a desocupação do imóvel?

Dra. Marlene Tavares: Nos casos do artigo 9º e em decorrência de extinção do contrato de trabalho, em conformidade com o artigo 47, incisos I e II, da lei do inquilinato.

“Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;”

MA: Quantas vezes o inquilino pode usar o recurso de pagar aluguel após a ação de despejo por falta de pagamento?

Dra. Marlene Tavares: Uma vez a cada dois anos, de acordo com o parágrafo único do art. 62 da lei do inquilinato:

“Art. 62 (...) Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.” (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)