Você sabe como calcular o valor do seu IPTU?

1.     INTRODUÇÃO

                  Anualmente, mais especificadamente em 1º de Janeiro, nasce o Fato Gerador daquele que é considerado um dos mais importantes impostos sobre o patrimônio do país, o Imposto sobre a Propriedade  Predial e  Territorial Urbana (IPTU). No entanto, o carnê que chega em sua casa já está calculado, restando   apenas o pagamento, tornando difícil a identificação dos elementos necessários para a apuração do quantum devido como por exemplo a base de cálculo e a alíquota.  Dessa forma, pouca gente sabe verificar se está pagando um imposto compatível com  as condições estruturais do imóvel e da região que ele está localizado. Soma-se às dificuldades o fato de a legislação municipal não ser tão clara e estar em constante modificação. Vamos descomplicá-lo.

                  O IPTU é um imposto municipal com as cinco características básicas de todo bom imposto: possui   base  de cálculo;  alíquota;  fato gerador;  sujeito  passivo (proprietário) e sujeito ativo (ente público). Para calcular o IPTU você precisará saber apenas da base de cálculo e da alíquota do imposto.

                       2.    BASE DE CÁLCULO

                   É definida a base de cálculo, como sendo o valor venal do imóvel, calculado a partir de certos elementos. Mas qual o critério que o Poder Executivo Municipal utiliza para se chegar à base de cálculo do IPTU? Para responder  a  essa pergunta  vejamos  como exemplo o munícipio de Presidente Prudente. Segundo a  Lei  Complementar  nº 199 de  2005  de  Presidente Prudente, intitulado Código Tributário Municipal, o valor venal será calculado com base nos seguintes elementos:

I - declaração do contribuinte, aceita pelo órgão lançador;

II - preços correntes no mercado imobiliário, em áreas adjacentes;

III - decisões judiciais em ações expropriatórias;

IV - outros elementos informativos, tecnicamente recomendáveis.

                    E  para se apurar  tais  elementos  o Poder  Executivo Municipal adota um sistema de avaliação imobiliária e elabora o chamado CADASTRO IMOBILIÁRIO FISCAL, que contém o valor venal atualizado  de  todos os  imóveis  do  município.  Oportuno  salientar  que cada Município pode ter um sistema de avaliação diferente.

                    Assim,  chegamos  à  base de  cálculo do IPTU, é sobre ela que incidirá a alíquota do imposto para se chegar ao valor devido.

                            3. ALÍQUOTAS

                     Da mesma forma que a base de cálculo as alíquotas do IPTU são estabelecidas pela legislação municipal. Por exemplo, na cidade de Presidente Prudente, a alíquota predial é de 1 % e para terrenos é de 3 %.

                     Sendo de característica ímpar e de suma importância para que se verifique a lisura do cálculo do IPTU por parte do  contribuinte,  é  imperioso  que  se examine as alíquotas progressivas e as alíquotas seletivas  do  imposto,  por  ser  o  único  tributo   do   país   que  possui autorização constitucional para se utilizar, de forma combinada, dessas técnicas.

                            As alíquotas progressivas podem  se  dar  em  razão  do  valor  do  imóvel ou para atender  a   função  social  da  propriedade  urbana. Em  razão  do  valor  do imóvel as alíquotas serão progressivas de acordo com o valor venal do imóvel, ou seja, quanto menor  o valor, menor a alíquota, semelhante ao escalonamento utilizado no Imposto  sobre  a  renda (IR). As  alíquotas também podem ser progressivas para o fim de atender a função social da  propriedade urbana, isto é, caso o imóvel se encontre  não  edificado,  subutilizado  ou  não utilizado ele  não  estará atendendo sua função social, e nesse caso a alíquota poderá chegar a até 15 %.

                     Já a  técnica  das  alíquotas seletivas é a tributação  diferenciada das alíquotas em função da localização e do uso do imóvel (se for residencial, industrial, comercial).

                     É Importante destacar que essas alíquotas peculiares são apenas uma faculdade para o ente fiscal municipal, que pode optar ou não em utilizá-las, isso deve  ser  verificado no seu município. Em Presidente Prudente, por exemplo, temos apenas  a  progressividade no tempo a fim de atender a função social da propriedade urbana e a seletividade em razão da localização do imóvel. Não há, até o momento,  previsão  para  a  progressividade  em  razão  do  valor  venal  do  imóvel, não obstante o município esteja autorizado à fazê-lo.

                            4. CONCLUSÃO

                        Portanto, sabendo a base de cálculo de seu imóvel e a alíquota do IPTU, basta fazer um simples cálculo percentual para descobrir o valor devido. Por exemplo, o proprietário de um imóvel avaliado em R$ 500.000 (quinhentos mil reais) que fica em um município cuja alíquota, para esta faixa de preço, é de 1,4%, irá pagar R$ 7.000 (sete mil reais) de IPTU.

                        Infelizmente, em boa parte dos municípios brasileiros, os valores venais dos imóveis não são tornados públicos, ficando difícil saber se o valor cobrado está correto, causando temor a cada abertura do carnê de IPTU. Em caso de surpresas duvidosas deve ser feita a análise detalhada do IPTU por um especialista da área.

               Estejamos todos atentos às conquistas dos direitos e garantias!

               Como advogado especializado nessa área, estou a disposição PARA MELHOR ORIENTÁ-LOS!