O contrato de locação em shopping center e a crise da pandemia do coronavírus:

De início, importa salientar que os contratos de locação em shopping center são atípicos e, embora, sejam regidos pela Lei de Locações (Lei n. 8.245/91), possuem especialidades próprias, prevalecendo as condições livremente pactuadas entre o lojista e o empreendedor, que garantem a prevalência da autonomia da vontade, com algumas poucas vedações legais de não se estabelecer cláusulas demasiadamente favoráveis ao locador-empreendedor.

Sem adentrar as vedações legais, importa salientar que os contratos de locação deste tipo de empreendimento normalmente preveem a cobrança de aluguel percentual e o aluguel mínimo, sendo o primeiro variável e calculado sobre o faturamento bruto do lojista, e o segundo, em quantia fixa, na eventualidade de que o valor do aluguel percentual não alcançar a quantia mínima estipulada.

Alguns contratos de locação em shopping center preveem, ainda, aluguel em dobro nos meses de dezembro, visto que as despesas arcadas pelo empreendedor são maiores nesse período do ano (eventos, promoções, décimo-terceiro salário dos funcionários permanentes, etc.), motivo pelo qual tem sido comumente considerada válida pela jurisprudência pátria.

Além dos locativos, o lojista obriga-se ao pagamento das despesas de condomínio/encargos comuns, enumeradas no artigo 22 da Lei de Locações, com exceção apenas das alíneas “a” (obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel); “b” (pintura das fachadas, esquadrias externas, iluminação) e “d” (indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação), que são necessariamente arcadas pelo empreendedor.

Alguns empreendimentos estabelecem a divisão desigual dos encargos comuns, por meio da metodologia denominada Coeficiente de Rateio de Despesas (CRD), quando as lojas âncora, em geral, pagam um percentual menor sobre a área ocupada, se comparado ao percentual arcado pelas demais lojistas, diante da relevância e de atração que ela gera sobre o público.

Os lojistas também contribuem com o fundo de promoção e propaganda, normalmente em percentual sobre o aluguel mínimo (comumente 20%) ou calculado com base na área da loja, cuja renda é gerida pela Associação de Lojistas, além da taxa de administração devida ao empreendedor, geralmente, em torno de 5% até 20% do condomínio.

Como se pode notar, são inúmeras as despesas mensais a serem arcadas pelo lojista nos contratos de locação em shopping center, de modo que a suspensão de suas atividades, por determinação de decreto estadual, em razão do COVID-19, inquestionavelmente inviabiliza o faturamento e, por consequência, o adimplemento das obrigações contratuais, notadamente das lojas de pequeno e médio porte.

Diante desse cenário atual, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina, em precedente originário da juízo da 4ª Vara Cível da comarca de Blumenau, concedeu parcial pedido de tutela de urgência formulado por um restaurante estabelecido em shopping center, determinando a redução do aluguel para a metade do mínimo mensal, com a suspensão do pagamento do fundo de promoção e propaganda, e a vedação de inserção de restrição perante os órgãos de proteção ao crédito (autos de n. 5010372-55.2020.8.24.0008).

Portanto, caro lojista, na impossibilidade de se renegociar os termos do contrato de locação em shopping center, nos meses em que sua loja esteve fechada, por determinação estatal, procure seus direitos na via judicial, visto que fere o bom senso e a boa-fé objetiva a cobrança integral dos locativos e demais encargos contratuais neste cenário atual.