Hora de alugar: o que é importante saber quando você for o locador

Silvio quer alugar seu imóvel, mas não sabe qual tipo de contrato fazer. O inquilino de Marina fez benfeitorias em sua casa e ela não sabe o que fazer com elas caso ele desocupe. Situações como essas e outras acontecem diariamente, principalmente para quem depende do aluguel de seus imóveis. No entanto, mesmo com contratos e orientações, algumas vezes surgem dúvidas em relação à locação e os direitos e deveres do locador.

Para esclarecer alguns pontos conversamos com um advogado especializado para facilitar a vida de quem está alugando seu imóvel.

Direitos do locador em relação ao imóvel

Dentro das condições estabelecidas em Lei, o proprietário, dono do imóvel locado, pode usar, gozar e fruir da coisa, como, por exemplo, alugá-la a terceiros;

No entanto, depois que o imóvel é locado, o locador passa a ter deveres.

São eles:

• O dever de respeitar o contrato de locação seja ele escrito ou verbal;
• Até o final da locação e dentro da Lei, terminado o contrato, o locador pode retomar o imóvel ou renovar a locação;
• Uma medida econômica que pode ser tomada pelo locador como precaução é que, ao locar o imóvel, ele passe suas contas de luz, água, telefone etc. para o nome do locatário;
• Assim, o locador não terá pagar as contas deixadas pelo locatário, caso este abandone o imóvel.

Com relação aos impostos:

• Os impostos podem ser estabelecidos em contrato;
• Caso não sejam, a obrigação de pagar os impostos é do locatário, inclusive a taxa de condomínio;
• No entanto, pode ser estabelecido  em contrato que o locador continue com a obrigação de pagar o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano);

Diferenças entre contratos

O contrato de locação residencial é utilizado para o inquilino morar sozinho ou com sua família. Neste caso, o prazo determinado para vigência é de 30 meses.

O não residencial é aquele utilizado para fins comerciais ou industriais, que possui um prazo de locação inferior a cinco anos;

No contrato comercial subentende-se que ele deve ser cumprido por, pelo menos, 5 anos;

Caso o proprietário não queira renovar o contrato, o inquilino pode entrar com uma ação renovatória, a qual possibilita que ele permaneça no imóvel e continue com a locação;

No entanto, o proprietário tem o domínio do imóvel e mesmo que o contrato seja comercial ele poderá retomá-lo depois de 5, 8 ou 10 anos, desde que seja para uso próprio, para ser demolido ou reformado para maior capacidade de utilização.

Reajustes de aluguel

É estabelecido contratualmente, mas eles não podem ultrapassar os limites estabelecidos pela Lei.

Existem vários coeficientes aprovados pelo governo para que sejam feitos os reajustes de aluguel como IGP-M e IGP-DI, entre outros;

Cabe ao locador e locatário, em comum acordo, escolherem o índice para o reajuste da locação.

Benfeitorias que cabem ao locador

Reparos que precisam ser feitos em caso de vazamentos, rachaduras na parede e outros danos que podem pôr em risco a segurança do imóvel devem ser feitos pelo locador;

E, caso o locatário os faça devido à urgência ou negação do locador, esse poderá cobrar os valores gastos para reembolso.

Advogado consultado:

Dolírio da Silva – OAB/SP 35.117