Lei de locação: as vantagens para o locador e o locatário

Introdução

As modificações ocorreram com a finalidade de melhorar as regras e procedimentos quando o assunto for locação de imóveis urbanos.

A presente Lei em estudo foi modificada principalmente para beneficiar o fiador (aquele que presta garantia em favor do locatário), o locador (aquele que aluga o imóvel para alguém), e o locatário (aquele que aluga o imóvel para si), antes chamado de inquilino.

Com relação ao fiador

Vale lembrar que antigamente era obrigatório que houvesse pelo menos dois fiadores como garantia do contrato de locação, mas hoje não se exige mais isso, o que torna mais fácil alugar um imóvel, seja para fim residencial ou não-residencial.

Prestar garantia significa dizer que uma pessoa (fiador - garantidor) coloca bens de seu patrimônio à disposição do locador, com a finalidade de que se o locatário não pagar o aluguel, o fiador então pagará por ele.

Para o locatário ficou mais fácil, mas para o locador seria mais seguro se tivesse pelo menos um fiador, pois se ocorrer algum descumprimento por parte do locatário (inquilino), o locador estaria assegurado através da garantia, e assim poderia obter o pagamento do aluguel.

Portanto, se o locatário não pagar o aluguel na data correta não tendo ele fiador, o locador poderá requerer (pedir) liminar para desocupação do imóvel, que deverá ser feita em 15 dias, conforme prescreve o artigo 59, §1º, inciso IX, da Lei 12.112/09.

A fim de antecipar a entrega do imóvel é que o locador utiliza esse meio.

Com relação à ação de despejo

A principal mudança que ocorreu na lei foi em relação ao despejo daqueles que deixam de cumprir alguma de suas obrigações dentro do contrato, tornando-se inadimplentes, ou seja, devedores.

Dentre as modificações feitas, outra novidade é que a lei garante, portanto, o despejo imediato deste.

Essa inovação acabou beneficiando o locador, pois na lei anterior não existia essa possibilidade de despejo imediato. O processo de despejo era mais demorado, o locador tinha maiores prejuízos, sem contar o “stress” causado tanto para o locador quanto para o locatário.

O despejo poderá ocorrer sempre que houver descumprimento de uma das obrigações estipuladas no contrato de locação, como por exemplo, a falta de pagamento dos alugueis na data do vencimento, não devolução do imóvel quando finalizado o prazo determinado, não utilizar o imóvel de acordo com a finalidade que este foi locado, entre outras obrigações acessórias prevista na lei.

A falta de pagamento do aluguel ou de outras obrigações acessórias do contrato de locação pode acarretar o despejo imediato do locatário.

Ação de despejo pela chamada denúncia vazia

Via de regra, todos os contratos tem prazo determinado. O contrato de locação, no entanto terá prazo de 30 meses ou mais, conforme prescreve o artigo 46 da mencionada lei, podendo ser ajustado outro prazo entre as partes.

Sendo assim, terminando o prazo estipulado no contrato, o locatário tem que devolver o imóvel (casa, apartamento, escritório, etc.) ao locador no prazo máximo de 30 dias.

Mas se terminado este prazo o locatário continuar na posse do imóvel sem nenhuma manifestação do locador, o contrato será prorrogado e passará a vigorar por prazo indeterminado, conforme previsão expressa no parágrafo primeiro do artigo 46 da Lei 8245/91.

Vale ressaltar que o locador tem que se manifestar caso tenha interesse em retomar o imóvel. Essa notificação recebe o nome de Premonitória, com a finalidade apenas de deixar claro que deve o locatário desocupar o imóvel no prazo de 30 dias.

Lembrando que, se o locador não tiver interesse na retomada do imóvel, conforme dito acima, o contrato passará a ter prazo indeterminado.

Mas após a prorrogação se o locador quiser retomar o imóvel, poderá tentar conversar de forma amigável com o locatário para que este entregue seu imóvel.

Caso isso não seja possível deverá procurar um advogado para propor a chamada Ação de Despejo pela denúncia vazia, concedendo o prazo de 30 dias para o locatário desocupar o imóvel. Denúncia vazia é a possibilidade de retomar o imóvel do locatário sem necessidade de demonstrar a razão na retomada do imóvel.

Ação de despejo pela chamada denúncia cheia

Diferentemente do que ocorre na denúncia vazia, na denúncia cheia ou motivada é necessário demonstrar o motivo pelo qual se requer a devolução do imóvel.

Nos contratos por prazo determinado não há necessidade de notificar o inquilino para que este desocupe o imóvel, pois presume-se que ao terminar o prazo do contrato o locatário irá se retirar por livre e espontânea vontade.

Com as alterações feitas na Lei do Inquilinato questiona-se a possibilidade do locador pedir o imóvel de volta antes de terminar o prazo estipulado no contrato.

Contudo, hoje é perfeitamente possível, pois, durante a vigência do contrato pode ocorrer que o locador tenha interesse em retomar o imóvel, e os motivos podem ser vários.

O locador pode, por exemplo, querer o imóvel para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, bem como para uso de imóvel residencial próprio (art. 47, inciso III).

Diante dessas hipóteses o locador deverá denunciar o contrato através da chamada denúncia cheia ou motivada a fim de que o locatário desocupe o seu imóvel, conforme prescreve o parágrafo primeiro do artigo 46. Essa denúncia se faz através da Ação de Despejo pela denúncia cheia.