A importância do síndico na coletividade condominial

A importância do síndico na coletividade

A palavra condômino, de acordo com o novo dicionário da língua portuguesa é definida como “Direito de propriedade exercido em comum: o condomínio de um edifício de apartamentos”[1]. A propriedade então mencionada terá várias pessoas como proprietárias, as quais formam um grupo destinado como condomínio.

Esse grupo terá como representante uma pessoa escolhida dentre os condomínios proprietários, ou não, para defender os interesses da coletividade bem como, administrar. Trata-se de previsão legal que visa manter a harmonia da sociedade condominial. Diz o Código Civil[2]:

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Diante disto, cabe a ele zelar pelos interesses de todos os condôminos, indistintamente, ainda que um deles não lhe desperte simpatia. Tanto é que a própria lei tratou de prever algumas das obrigações básicas do síndico:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação. [3]

A função de síndico pode ser exercida por pessoa uma física ou jurídica, seja ela condômino ou não conforme prevê a escritura de convenção, é este será o representante da massa condominial, em juízo ou fora dele. Essa função é exercida através de um mandato, onde embora o artigo. 640 do Código Civil fale em "mandatário comum" para definir o administrador do condomínio tradicional, e o art. 22 da Lei 4.591 refira-se ao "mandato" do síndico, que não poderá exceder de dois anos, a melhor conceituação é de que o síndico representa todos os condôminos, mesmo não sendo eleito por todos, o que lhe dá atribuições mais típicas da representação, que é mais genérica, do que a do mandato, ou procuração, que é mais específica.

Em tempos atrás a função do síndico era uma atividade exercida por uma pessoa que dispunha de tempo e dedicação para administrar e fiscalizar a aprovação de contas, cotação de preços, verificarem a limpeza geral do condomínio entre outras atividades do tipo litigiosas como os conflitos entre os condôminos/ moradores.

Com o passar dos tempos essa função é cada vez mais comum é profissionalizada tendo em vista o enorme crescimento da população e das facilidades concedidas à população para a aquisição da “casa” própria. A enorme gama de responsabilidades as quais serão atribuídas à pessoa do síndico, tem necessitado de uma qualificação técnica básica para melhor gerir o grupo ao qual será responsável por certo período de tempo. Esse período de eleição não poderá ultrapassar dois anos, admitindo-se reeleição.

Tendo em vista a globalização do mundo em que vivemos, e rápida evolução da sociedade tanto em sentido de adquirir conhecimentos e adaptação tecnológica ao novo cenário mundial, precisamos de pessoas ou profissionais que tenham a flexibilidade e agilidade de se adequar a esse novo sistema. Desse modo vemos uma crescente profissionalização das pessoas que são eleitas como síndicas de condomínios. Essa pessoa deve ter a capacidade de resolver conflitos, ter habilidades nas diversas atividades que envolvem o dia a dia para o bom funcionamento de um Condomínio.

Segundo Angélica Arbex, gerente da Lello, as explicações para, na hora das eleições dos condomínios, os empresários, administradores e advogados ficarem na frente de quem, em tese, tem mais tempo livre e mais idade, é que as tarefas estão mais complexas. Percebemos que nos últimos anos, os síndicos estão cada vez mais jovens e também mais preparados, no sentido de conhecer a legislação, os mecanismos de administração, afirma ela.[4]

Diante das informações citadas pela senhora Angélica Arbex, podemos perceber que o sindico, é com uma freqüência cada vez maior, uma pessoa mal compreendida na coletividade condominial, pois desempenha funções de relevada importância para a comunidade condominial, não somente porque representa ativa e passivamente em juízo, mas também é detentor de muitas funções administrativas das quais tem que tomar sérias decisões que nem sempre são compreendidas pelos moradores.

Segundo as informações mencionada pele senhora Angélica Arbex, as pessoas que estão assumindo a função de síndico estão cada vez mais atualizados com as constantes inovações desse cenário. Esses profissionais são pessoas dispostas, com tempo para exercer tais funções e com formação em áreas que possibilitam uma melhor gestão do condomínio.

Todas as decisões que o síndico toma, em sua grande maioria a comunidade condominial faz questão de não querer se envolver pois tem medo de serem mau interpretada ou serem pessoas que estão desconfiados dos atos do administrador. Podemos destacar ainda outras funções inerentes á pessoa do sindico como, prestar contas da sua administração, à assembléia, impor multas as pessoas que por indisposição não querem cumprir o regimento interno, causando com isso vários incômodos á coletividade; cumpri e determinar que seja cumprido os atos normativos aprovados, bem como zelar pelo patrimônio condominial, essas são as obrigações básicas e inerente á função de síndico.

Temos também as decisões tomadas na vida cotidiana de um condomínio como, adquirir equipamentos de segurança, limpeza, conceder férias para os funcionários, efetuar pagamento de contas como (água, luz, telefone, gás, elevador, encargos e contribuições sociais, etc.). Essas decisões devem ser fiscalizadas constantemente pelo Conselho fiscal/consultivo conforme determina a escritura de convenção e o regimento interno, bem como os demais condomínios.

Os direitos, deveres e obrigações dos condôminos e demais informações pertinentes aos condôminos estão regulamentados na Lei nº 4.591 de 1994, e no novo Código Civil de 2002.

Agora quanto a quem irá exercer essa função de Síndico, percebemos que o Código Civil, bem como as demais leis que tratam direta ou indiretamente sobre esse assunto, não são impositivas e temos que muitas vezes, essas funções são delegadas há alguns profissionais desse ramo de atuação que não têm uma formação adequada para a administração, como são os casos de administradores físicos ou jurídicos sem vínculo direto com o condomínio, aos quais lhe são delegadas certos poderes. Essa possibilidade esta prevista no Código Civil, artigo 1.348 no § 2o, pelo qual “o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção” [5].

O síndico poderá delegar a outrem total ou parcial poderes de representação ou de funções administrativas referente ao gerenciamento do condomínio. Quando ocorre esse tio de transferência de poderes, a responsabilidade da administração é sempre do síndico, pois esse e eleito em assembléia para cumprir um mandato no qual será responsável por todos os atos praticados por ele ou por seu procurador durante o seu respectivo mandato por esses “administradores”.

O síndico também sempre será a pessoa responsável pelos atos praticados por pessoa ou mesmo por uma empresa subcontratada para administrar o condomínio, e responderá por culpa ou dolo de seu preposto em virtude da culpa in eligendo. 

Culpa in eligendo – “Advém da má escolha daquele a quem se confia à prática de um ato ou o adimplemento da obrigação”. [6]

 Temos que a culpa in eligendo é caracterizada “pela má escolha dos empregados ou propostos, por parte do patrão ou comitente.”[7] Aqui vale a Súmula n. 341 do STF: “É presumida a culpa do patrão ou comitente pelo ato culposo do empregado ou preposto.”[8]

 Diante de tal culpa, temos também a responsabilidade solidária do síndico em relação à administradora por todos os atos praticados por esta, não só perante o condomínio, mas também em relação a terceiros, como nos casos de erro de cálculos e recolhimentos incorretos de tributos, contribuições e encargos de funcionários, os quais se verão em capítulos futuros.