Dr. Lucio Furtado Carvalho

Advogado de Brasília/DF - OAB/DF 58733

Sou advogado especializado em ações de cobrança e execução, trabalho ainda na area eleitoral e criminal

Escritório

Áreas de Atuação

Direito Civil, Direito do Consumidor, Direito do Trabalho, Direito Eleitoral, Direito Tributário.

Especialista em: Execução de Alimentos, Condomínio, Defesa em Processos de Execução, Execução Trabalhista, Campanha Eleitoral, Crime Eleitoral, Multa Eleitoral, Processo Penal Eleitoral, Crimes contra Ordem Tributária, Execução, Embargos à Execução.

Formação

FACULDADE MAUÁ DE BRASÍLIA | bacharel em direito

2018 - 2018

direito civil, tributário, direito eleitoral, direito condominial e imobiliário

Monografia sobre a condominios " condominios de fato x condominios edilicios - uma nova realidade no Brasil. Este trabalho tem como base, o estudo do artigo 1.331 ao Artigo 1.358 do código civil de 2002 que disciplina a vida condominial e sua sombra nos condomínios irregulares. Verificaremos brevemente aspectos históricos. Apreciaremos aspectos legais em conformidade com a lei 4591/61 e lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Discutiremos questões referentes a condomínios irregulares. Abordaremos as leis do condomínio edilício e atinaremos acerca dos condomínios irregulares. Demonstraremos as disparidades legais entre as associações de moradores e os condomínios edilícios; Analisaremos como os magistrados, “legalizaram” esta maneira de associação criando os denominados condomínios de fato e também as posições desfavoráveis as cobranças de taxas ditas “condominiais”, cobradas compulsoriamente a moradores destes locais. Analisaremos que com a vigência da lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, muitos artigos da Lei n. 4591/64 foram revogados e novas regras foram incorporadas e o impacto destes nos condomínios. Vislumbraremos acerca das diferentes sentenças judiciais, onde em alguns casos, as convenções anteriores a vigência do novo código é atingida pelo novo código e em outras, o magistrado não há reconhecem em sua totalidade. Por fim, abordaremos a vigência do novo CPC que trouxe novidades nas cobranças de taxas condominiais. Palavras-chave: Condomínio Edilício. Associações de moradores. Art . 1302 a 1358 da lei 10.406. Lei condominial. ABSTRACT This work is based on the study of article 1,331 to Article 1,358 of the Civil Code of 2002 that disciplines condominium life and its shadow in irregular condominiums.We will briefly review historical aspects. We will appreciate legal aspects in accordance with Law 4591/61 and Law No. 10,406, of January 10, 2002.We will discuss issues regarding irregular condominiums. We will address the laws of the condominium building and will find out about the irregular condominiums. We will demonstrate legal disparities between residents' associations and condominiums; We will analyze how the magistrates "legalized" this way of association creating so-called de facto condominiums and also the unfavorable positions the charges of so-called "condominial" charges, compulsorily charged to residents of these places. We will analyze that with the validity of Law No. 10,406, of January 10, 2002, many articles of Law no. 4591/64 were revoked and new rules were incorporated and their impact on condominiums. We will look at the different judicial sentences, where in some cases, the conventions prior to the validity of the new code are reached by the new code and in others, the magistrate does not recognize in their entirety. Finally, we will cover the validity of the new CPC that brought new features in the collection of condominium fees. Keywords: Edilício Condominium. Resident associations. Art. 1302 to 1358 of Law 10,406. Condominium law SUMÁRIO INTRODUÇÃO 10 1 CONDOMÍNIOS COMUM E EDILÍCIO 15 1.1 HISTÓRICO 14 1.2 LEGISLAÇOES APLICÁVEIS AO CONDOMÍNIO. 17 2 LOTEAMENTOS, INVASOES E TERRAS GRILADAS 21 2.1 LOTEAMENTOS 27 2.1.1 Loteamentos regulares 28 2.1.2 Loteamentos irregulares 28 2.3 ASSOCIAÇOES EM LOTEAMENTOS IRREGULARES 28 2.3.1 Condomínios de fato 28 3 COBRANÇA DE TAXAS NOS CONDOMÍNIOS DE FATO 26 3.1 NECESSIDADE DA EXISTENCIA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO 41 3.1.1 Forma de rateio 42 3.1.2 Inadimplência 44 3.2 PRECEDENTES JUDICIAIS 60 CONCLUSÃO 66 REFERÊNCIAS 69 1 INTRODUÇÃO Após a primeira Guerra Mundial, ocorreu uma grave crise de habitação devido a diversas residências terem sido destruídas por bombas nunca antes utilizadas, tornando várias cidades em um amontoado de escombros. A crise financeira que sempre eclode no pós guerra, levaram pessoas a unirem-se para a realização de construções conjuntas. Espólios de guerra, majoraram o valor dos terrenos e das casas que permaneceram em pé, além de leis de inquilinato que dificultavam as locações Esta situação forçou as pessoas a fazerem suas construções coletivamente, muito embora, encontra-se registros de residências sobrepostas desde os caldeus na época pré-babilônica. No Brasil, o processo de industrialização e a fuga do interior com crises nos projetos agrários, também no pós-primeira guerra, trouxeram as primeiras habitações em edifícios no país, ainda que discretas. . Diante de tais fatos, apareceram os edifícios com apartamentos. Tais edifícios agradaram prontamente o povo, avido em possuir suas moradias, além disto, algumas peculiaridades de um condomínio foram absorvidas de imediato pela população. Atrativos como: I – a compra do terreno em conjunto, tornando-o mais barato; II – o barateamento dos materiais de construção devido a partilha dos valores entre os que iriam construir o edifício; IV – o convívio mutuo, criando desta forma um grupo a mais, com um mesmo proposito dentro da sociedade; O homem gosta de viver em grupos e guetos desde os primórdios de sua existência e o condomínio edilício tornou viável esta possibilidade uma mini sociedade privada, dentro da sociedade. O condomínio em prédios é chamado de plano horizontal ou condomínio especial, é uma propriedade onde cada condômino É dono com exclusividade, de sua unidade, esta unidade pode ser um apartamento, escritório, salas, lojas, garagens etc... Há cerca de 30 anos, grupos de pessoas se uniram-se e criaram os loteamentos fechados, conhecidos como associações de moradores ou condomínios irregulares, condomínios de fato para os magistrados,ou simplesmente “condomínio” por seus usuários e pela população. As associações de moradores se proliferaram no Brasil, trazendo problemas demográficos, principalmente nas maiores cidades do Brasil. Em alguns casos, as construções já iniciam com o propósito de serem fechados, em outros casos, a maioria deles na verdade, grupos de moradores, na maioria das vezes sem autorização do poder público, fecham ruas e espaços que deveriam ser públicos com muros cercas elétricas, portões eletrônicos, serviços de vigilância, isolando-as dos demais espaços urbanos, impedindo o acesso de pessoas estranhas aos associados. Tal fenômeno trouxe ainda, o incentivo a invasão de terras públicas por grileiros, que loteiam, vende e depois deixa a cargo dos compradores a legalização do local e toda a sua urbanização e melhorias. Por tratar-se de área irregular, o poder público possui a retorica de que não pode intervir no local com benfeitorias, fazendo com que os moradores se associem para construírem a infraestrutura dos locais, dando início desta forma nas associações que os magistrados, com o passar do tempo, tem tratado como se condomínios edilícios fossem, com apenas algumas diferenças, usando inclusive a lei 10.406/2002 em seus artigos 1330 ao 1358 para julgar demandas referentes a estes grupos de pessoas. Trata-se no entender deste formando do grito da sociedade que inconformada com as exigências para o financiamento imobiliário no Brasil, resolvem por conta própria, construírem suas residências, calçarem suas ruas, criarem em muitos casos suas redes de esgoto e iluminação. Muito embora, em alguns casos, onde as condições de renda são precárias, verificamos verdadeiras favelas, citamos como exemplo a “cidade” composta de diversos condomínios irregulares, denominada sol nascente, em Ceilândia, periferia do Distrito Federal. Local habitado irregularmente e em condições precárias a 30 quilômetros do centro do poder no Brasil. Por outro lado, ainda no Distrito Federal, vemos verdadeiras mansões, edificadas também em condomínios irregulares, com toda a infraestrutura necessária a habitação, feitas exclusivamente através dos associados dos condomínios irregulares. Das temáticas trazidas à baila acima, surge as questões discutidas. Pode uma associação de moradores cobrar taxas como se fossem taxas condominiais? A legislação do amparo a tais cobranças? Como vem sendo julgados as cobranças de tais taxas no âmbito dos tribunais? Como a associação sobreviverá sem caixa para manter-se, caso não possa cobrar taxas? É justo usufruir de benefícios sem participar financeiramente? 1 CONDOMÍNIOS COMUM E EDILÍCIO Condomínio comum e condomínio edilício, sempre são confundidos pela população em geral e também no meio jurídico. Condomínio comum, é a existência de um mesmo bem com dois proprietários ao mesmo tempo, podendo ser uma propriedade móvel e/ou imóvel; Como exemplo, podemos exemplificar dois parentes, necessitando comprar uma residência, não tendo dinheiro para comprar uma casa para cada um, juntam suas economias e compram apenas uma casa para ambos. Desta forma, os dois tornam-se condôminos da casa. Os dois não se tornam sócios da casa, como popularmente seriam denominados e sim condominos. Condomínio não é uma sociedade. O dicionário Aurélio define condomínio como: Domínio exercido juntamente com outrem; copropriedade. O objeto de condomínio. Conjunto residencial cercado e com acesso controlado, dotado de equipamentos comunitários, e cujos moradores dividem diversas despesas com pessoal, manutenção etc.[ ] Portanto, condomínio são direitos reais disciplinados nos artigos 1314 a 1330 da lei 10.406/2002. Sociedade é direito empresarial tipificados nos artigos 981 e segs. do mesmo diploma. O Condomínio edilício, são os imóveis onde são compartilhadas áreas comuns a todos e áreas exclusivas. Portanto, condomínio geral aplica-se a qualquer coisa (móvel ou imóvel) que possua mais de um dono e condomínio edilício apenas aos edifícios (residenciais ou comerciais) nos quais se identifique partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum.[ ] A propriedade associa-se ao fato que o objeto é exclusivamente de uma pessoa. Todavia, em algumas situações o objeto pode ser de mais de uma pessoa concomitantemente. [ ] Desta forma, origina-se o condomínio. Pois, mais de uma pessoa é legalmente dono ao mesmo tempo da mesma coisa. De acordo com Carlos Roberto Gonçalves “Não há conflito, na hipótese, com o princípio da exclusividade que rege os direitos reais, pois entende-se que o direito de propriedade é um só e incide sobre as partes ideais de cada condômino. Perante terceiros, cada comunheiro atua como proprietário exclusivo do todo. [ ] Assim, a legislação Brasileira define um condomínio edilício, onde cada um dos adquirentes são coproprietários de todas as coisas e ao mesmo possuem suas propriedades exclusivas; mas, na relação interna entre os condôminos, o direito de cada um é limitado pelo do outro, na medida de suas partes ideais.[ ]. O Código Civil de 1916 não legislou especificamente sobre condomínios, pois, como explicam Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, “no início do século XX não se cogitava, no Brasil, de prédios de apartamentos ou comerciais”. O condomínio edilício e propriedade horizontal são sinônimas pela legislação. Conforme observam os autores acima citados, “Condomínio edilício é um neologismo, como condomínio que resulta da edificação (...) Na doutrina podemos perceber a preferência pela utilização da expressão propriedade horizontal, pois há uma propriedade horizontalmente fracionada” [ ]. A existência de várias propriedades exclusivas e de áreas de propriedade comum, caracterizam um condomínio Segundo Carlos Roberto Gonçalves Cada condômino é titular, único de sua propriedade e das áreas comuns (CC,art. 1.331) [ ]. O art. 1.331 do CC/02 determina que “pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos”. Comentando este artigo, Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald ressaltam: “todavia, quando o caput enuncia que ‘pode haver’ partes comuns e autônomas, incide em equívoco, haja vista ser essencial ao condomínio edilício a presença de espaços privados e espaços de uso geral” [ ]. O artigo 1332 da lei 10.406/2002, determina que um condomínio edilício é instituído por ato inter vivos ou testamento, devendo ser registrado no cartório de registro de imóveis, A instituição de condomínio deve conter o detalhamento e a separação das unidades de propriedade unica, os valores de fração ideal atribuída a cada unidade de acordo com o terreno e as áreas uteis, de modo a definir suas utilizações. Também é obrigatória o registro da convenção de condomínio, que é a lei interna, definido os direitos e obrigações dos condôminos. (art. 1333 do CC/02). A convenção de condomínio possui entendimento quase uníssono de que ela possui força de lei, dentre os condôminos, agindo inclusive sobre terceiros que adentram o empreendimento. [ ]. Não podem os que comprem imóveis a posteriore negarem-se a cumpri-la. Mas, para que a convenção tenha poder diante de terceiros ela deve ser registrada em cartório de registro de imóveis, conforme dispõe a sumula 260 do STJ. Esclarecem Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald que se não houver registro de uma convenção, mesmo assim os futuros compradores, quando adentrarem o condominio deverão cumpri-la arcando com todas as obrigações definidas na mesma, devendo arcar com as despesas do dia a dia do condomínio , pois soa despesas do uso da coisa, pois a falta de pagamento demonstrariam enriquecimento ilícito, contudo, as despesas extras não obrigam os condôminos devido à ausência de registro em caso de ausência de registro da convenção[9]. Obrigatoriamente, o Art.1334 da lei 10.406/2002, uma convenção deve constar algumas cláusulas: o pagamento proporcional de cotas condominiais; a forma de pagamento das cotas extras e ordinárias; a maneira de administração do condomínio; a forma de convocação, quórum e regras gerais das assembleias, as multas e sanções, os direitos individuais e por fim o regimento interno definido as regras internas e os direitos e deveres dos condôminos em relação as áreas uteis, perturbação do sossego, utilização dos espaços comuns como garagens, salões, academias, brinquedotecas etc... Encontramos nos artigos 1335 e 1336 da lei 10/406/2002 os deveres e os direitos dos proprietários de unidades em condomínios. Como verificaremos a seguir acerca dos condomínios irregulares, associações de moradores e loteamentos, enfatizaremos nosso entendimento do inciso II do artigo 1335 que determina que dentre os direitos dos condôminos está o de “usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais copossuidores”, ja o inciso I do artigo 1336 mostra que são deveres dos condôminos “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. Como vimos, o condomínio edilício, é caracterizado por um misto de propriedade, mútuos e exclusivos, sendo os apartamentos, salas, garagens etc...de uso exclusivo e áreas comuns pertencentes a todos os outros coproprietários. As áreas comuns devem ser arcadas em sua conservação e manutenção por todos os condôminos, pois todos são coproprietários e usufruem dos espaços que são de todos os condôminos. Cito como exemplo as despesas com elevadores, despesas com pessoal, manutenção de academias, salões de festas, piscina etc.... estas despesas são divididas por todos, de acordo com suas frações ideais, a menos que a convenção disponha outra forma de cobrança da taxa condominial. O novo código civil de 2002, trouxe penalidades a condomínios inadimplentes, no código de 1961, os juros eram de 1% e a multa era de 20%. O novo código reduziu a multa para 2% e em contra partida, definiu os juros em até 10% . Grandes tem sido as divergências acerca de convenções anteriores a 2002 e dividas após o advento do novo código civil em consequência desta determinação de juros e multa previstas na lei. Alguns magistrados entendem que a convenção deve ser respeita e cobrado os 20%, outros consideram a convenção que determina 20% de multa esta caduca e aplicam as regras do art 1336, §1º da lei 10.406/2002. Flávio Tartuce descreve o assunto da seguinte forma: “as despesas condominiais constituem obrigações propter rem ou próprias da coisa, denominadas obrigações ambulatórias, pois seguem a coisa onde quer que ela se encontre”[10 ].Tal conclusão pode ser retirada da norma do artigo 1345 que estabelece que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Quem cobra as taxas condominiais é o sindico, que é a figura máster na administração condominial. O código de 2002 inovou determinando que o sindico poderia ser pessoa estranha ao condomínio. Um sindico deve ser sempre escolhido em assembleia geral ordinária que é feito anualmente. Na convenção condominial deve estar definido o tempo de mandato que não pode ser superior a dois anos, sendo admitida a reeleição por períodos indeterminados. A figura do sindico representa todos os outros condôminos, cabe a ele representar o condomínio em todas as esferas administrativas, judiciais e extrajudiciais, o sindico obrigatoriamente deve realizar o seguro da edificação e realizar todos os atos para que o condomínio funcione corretamente. Os artigos 1349 a 1355 da lei 10.406/2002 trata acerca das assembleias, que é o órgão máximo na administração de um condomínio. A assembleia é composta por todos os condôminos e é responsável por deliberar e tomar as decisões. Uma assembleia pode modificar convenções, alterar regimentos internos, definir o valor da taxa condominial, após apresentada pelo sindico, eleger e destituir síndicos, julgar as multas aplicadas pelo sindico dentre outras atribuições. São dois tipos de assembleia, a ordinária e a extraordinária. O artigo 1350, determina que uma vez por ano, o sindico, deve convocar uma assembleia ordinária entre os condôminos, conforme determina a convenção sobre os prazos e formas de convocação. Nesta assembleia ordinária são aprovados os orçamentos de despesas do ano vindouro; aprova ou rejeita as contas do período administrativo que se finda, define a taxa condominial ; e quando necessário , elege o sindico. O Art. 1356, informa que “pode” haver no condomínio um conselho fiscal composto por, com três membros, obrigatoriamente condôminos, para um mandato de até três anos, ou conforme definido em convenção. A função do conselho fiscal é fiscalizar as despesas e receitas praticadas pelo sindico, é também o órgão auxiliar do sindico, contudo, diferente do sindico e da assembleia, não são obrigatórias, apesar de ser sempre instituído nas convenções condominiais Brasil afora. Vemos que os magistrados ratificam a existência destas associações de moradores como se condomínio fossem, esquecendo-se dos artigos existentes em lei para um empreendimento tornar-se um condomínio, principalmente a determinação de que a instituição do condomínio deva ser registrada em cartório de registro de imóveis. Ora se o loteamento é irregular, obviamente, os lotes não possuem registros no cartório imobiliário em frações ideais como o determinado em lei. 2 LOTEAMENTOS, INVASOES E TERRAS GRILADAS 2.1 LOTEAMENTOS 2.1.1 Loteamentos regulares A legalidade dos loteamentos, encontra guarida na Lei Federal 6.766/79 em seu artigo art. 2º, §1º, que “considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.” Verifica-se que o parcelamento do solo urbano está regulamentado. Posteriormente, com a Lei Federal 9.785/99, alterações foram realizadas. Na Lei 6.766/79, estão detalhadamente descritas as duas condições de parcelamento do solo, ou seja, o desmembramento e o loteamento. A Lei 6.766/79 demonstra um grande alcance social, foi debatida pelos legisladores de forma mais ampla do que o decreto-lei nº 58 de 1937, ainda vigente para loteamentos de áreas rurais.[ ]. A Lei 6.766/79 determina que a gleba, chácara ou lote que deseja dividir, deve ser submetido a aprovação da prefeitura, no projeto de loteamento devem estar descritos os limites, plantas baixas e informações acerca do empreendimento. [ ]. Aprovado o loteamento deve-se proceder a inscrição do registro do imóvel em 180 dias, sob pena de caducar a aprovação.[ ]. A aprovação do projeto de loteamento pela prefeitura, faz com que a identidade original do local desapareça e desta forma 1 lote, gleba, chácara ou fazenda passam a ser vários lotes com as confrontações, limites, medições etc...individualizadas.[ ]. Diferente de um condomínio, um loteamento ao ser criado não impõe ao comprador o tipo de obra a ser feita no local, restringindo-se apenas as restrições impostas pelas prefeituras em projetos urbanísticos e ecológicos. Ao se criar um loteamento regular, os espaços destinados a ruas, praças e demais equipamentos públicos são cedidos ao município [ ], em contra partida, o município passa a ser responsável pela infraestrutura do local, ou seja, agua, energia elétrica, esgoto, coleta de lixo etc... A Lei nº 6.766/79 não inclui em seus artigos a possibilidade de fechamento destes lotes aprovados e registrados individualmente nos cartórios de registro de imóveis , contudo, verifica-se que a maioria destes imóveis já nascem com a propaganda de “condomínio fechado” mesmo tendo em sua aprovação e registro a aprovação apenas e simplesmente como loteamento.[ ]. Vemos situações em que bairros com ruas sem saída resolvem simplesmente fechar suas entradas e colocar uma placa escrita em letras garrafais a palavra condomínio, passando a ser denominados desta forma pela população local. Em 1970, os primeiros bairros fechados, surgiram em São Paulo, ou seja antes mesmo da lei 6.766/79 que regulamentou os loteamentos. A procura por mais segurança, tornou a busca por este tipo de moradia prioritária entre os habitantes , pois de um lado, constitui-se toda a segurança de um condomínio e de outro a prazerosa vida de morar em uma casa com jardim, ter o cachorro que desejar, plantar e fazer atividades que seriam impossíveis se os imóveis estivessem em um condomínio edilício de prédios de apartamentos. [ ]. No entanto, estes loteamentos travestidos de condomínios e os condomínios de fato, não são iguais. Muito embora os, condomínios horizontais, como passaram a ser chamados, se regem em seus estatutos associativos pela lei 4.591/64 e nos artigos 1330 a 1358 do NCC/2002, não há como deixar de verificar as discrepâncias existentes entre a instituição de um e a criação do outro. Não é a construção de uma guarita ou a colocação de muros e portões que forjariam toda uma legislação pertinente, contudo, os magistrados têm entendido e julgado casos em que essas associações ou loteamentos são parte em demandas judiciais como se condomínio fossem, principalmente no que tange a divisão de despesas [ ]. Com este raciocínio, José Carlos de Freitas [ ] ressalta que os empreendimentos que pretendem concretizar a construção de um loteamento fechado constituem, em verdade, uma “técnica de especulação imobiliária, sem as limitações, as obrigações e os ônus que o Direito Urbanístico impõe aos arruadores e loteadores do solo”. Verifica-se que os “condomínios fechados” não instituídos pela legislação, fere explicitamente o direito de ir e vir definidos no Art 5º,XV da constituição Federal, pois o acesso fica restrito a poucos, ruas áreas verdes, lagoas, parques, tornam-se privados. “os muros e guaritas formariam ‘guetos’, dificultando a realização dos valores do art. 3º da CF, que propõe a convivência social livre, justa, igual e solidária”[ ]. Há o lado de quem defende a existência dos condomínios, denominados como condomínios horizontais ou simplesmente associações de moradores. José Afonso da Silva[ ] reconhece tais condomínios, como os diferencia dos loteamentos geridos pela lei 6,766 de 1979. 2.1.2 Loteamentos irregulares 2.1.1 INVASÕES E GRILAGEM DE TERRAS TRANSFORMADOS EM CONDOMINIOS O site contas abertas informou que em Brasília/DF, seiscentas mil pessoas moram em condomínios irregulares, diz o site: ... O que era para ser uma cidade planejada, com construções limitadas em uma área tombada como patrimônio cultural, hoje enfrenta um grande problema de moradia. Quase 600 mil pessoas moram em condomínios irregulares no Distrito Federal, número que representa aproximadamente um quarto da população local, que é de 2,5 milhões de habitantes. As construções transformaram o mapa da capital. Hoje, algumas cidades satélites estão praticamente unidas geograficamente, pois os condomínios construídos aglomeram a população. Os condomínios irregulares se multiplicaram na capital federal nos últimos 30 anos. Segundo a Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do DF, existem atualmente 513 parcelamentos. Para a União dos Condomínios Horizontais do Distrito Federal (Única-DF), são quase 900 parcelamentos. A diferença se dá pelos diferentes critérios adotados. Portaria com segurança 24 horas, jardins, quadras de futebol e praça para as crianças. Essas são algumas das características dos condomínios de Brasília. As obras, que começaram há décadas sem autorização, invadiram áreas públicas da União e do Distrito Federal e terrenos particulares. [ ] Com a chegada dos condomínios irregulares Prostram-se defronte aos magistrados, de um lado, pessoas que consideram-se condôminos e portanto detentores dos direitos e deveres da lei 4591/64 e dos artigos 1330 a 1358 do NCC , e de outro, poucos indignados que não querem saber de taxa condominial, regras de convívio, síndicos etc..., alegando a ilegitimidade do condomínio como brecha legal, apesar de usufruírem de todos os benefícios que a união dos moradores proporcionou. As invasões de terras públicas ocorrem desde o início do século 19 onde eram conhecidas e praticadas a invasões as terras “devolutas” do Império. "São devolutas, na faixa da fronteira, nos Territórios Federais e no Distrito Federal, as terras que, não sendo próprios nem aplicadas a algum uso público federal, estadual territorial ou municipal, não se incorporaram ao domínio privado" (Artigo 5º do Decreto-Lei n.º 9.760/46) e ainda "Art. 20. São bens da União: [...] II - as terras devolutas indispensáveis à defesa das fronteiras, das fortificações e construções militares, das vias federais de comunicação e à preservação ambiental, definidas em lei [...]" (Artigo 20 da Constituição Federal).[ ] No início do século 19 e 20, as terras devolutas eram invadidas por grandes latifundiários, com o apoio do império e posteriormente da república pois existia a necessidade de colonização das áreas remotos no Brasil. Embora a constituição de 1988 tenha especificado que as terras devolutas são bens da união, nos últimos 30 anos, um novo termo passou a ser corriqueiro no vocabulário Brasileiro: Grilagem. O termo grilagem vem da descrição de uma prática antiga de envelhecer documentos falsos para conseguir a posse de determinada área de terra. Os papéis falsificados eram colocados em uma caixa com grilos. Com o passar do tempo, a ação dos insetos dava aos documentos uma aparência envelhecida. A grilagem de terra é praticada nos dias de hoje, principalmente na Amazônia, sendo um dos principais agenciadores do desmatamento, onde, verdadeiros “capitães do mato” apropriam-se de áreas enormes de mata virgem. Dados da comissão parlamentar de Inquérito da grilagem dão conta de 200 milhões de hectares grilados. Conforme levantamento do Ministério do Meio Ambiente, 45% do território amazônico não têm titulação ou destinação. [ ] A conduta de grilagem de terras, espalhou-se pelo Brasil afora, neste trabalho trataremos exclusivamente da grilagem de terras em áreas urbanas em especial as praticadas no Distrito Federal, que deram origem aos condomínios irregulares m tema deste trabalho. Se adentrarmos no tema, verificaremos uma complexa rede de corrupção, vantagens eleitorais, fraudes em cartórios, crimes de peculato culposo. Não estamos falando aqui sobre os posseiros, pois grileiro e posseiro são figuras distintas, grileiro geralmente tem poder econômico, está envolvido com a política e não usufrui do terreno, ao invés disto, o vende em busca de proveitos financeiros e/ou políticos. O posseiro é pequeno produtor rural que utiliza a terra para o sustento de sua família. A grilagem de terras é a venda de lotes, sem nenhuma comprovação de propriedade, autorizações para construção conforme determina a legislação. Esta pratica criou verdadeiras cidades no Brasil, neste trabalho, a citação das grilagens, restringe-se a pequenos comentários, tendo em vista que, foram as grilagens e venda de lotes que desencadearam a proliferação dos condomínios irregulares, tema desta monografia. Abordaremos a seguir as linhas favoráveis e desfavoráveis à instituição de condomínios em loteamentos regulares ou não, com a pretensão de definir a legislação mais adequada, o aspecto social e legalização de tais moradias. Certo é que, este tipo de moradia e empreendimento, é uma realidade no Brasil, não devendo o legislativo dar as costas a estas situações, deixando os magistrados legislarem a respeito, pois ao invés de usarem a lei referentes a loteamentos que é parca, em razões das especificidades destes empreendimentos, utilizam-se das leis 4.591/64 3 10.406/2002 em seus Artºs 1330 a 1358 para julgarem. 3 COBRANÇA DE TAXAS (DITAS CONDOMINIAIS) Para adentrarmos nas considerações acerca dos loteamentos, associações de moradores e condomínios irregulares, teceremos brevemente alguns julgados onde tais empreendimentos foram tratados como se condomínios regulares fossem. Na APC, julgado pela 3 turma cível, Publicado no DJE : 09/02/2015 . Pág.: 240 em 28 de janeiro de 2015 o relator Alfeu Machado julgou um pedido de desconstituição da obrigação de pagar taxas condominiais em um condomínio irregular, verbis: ... Conforme arts. 1.336, I, do CC e 12 da Lei n. 4.591/64 (que trata do condomínio em edificações e incorporações imobiliárias), os condôminos são responsáveis pelas despesas comuns efetuadas para a manutenção e realização de benfeitorias de qualquer condomínio, aprovadas pela maioria, independentemente de não ter aderido formalmente ao quadro de associados, sob pena de enriquecimento indevido. 2.1.O fato de o condomínio encontrar-se em situação irregular, sendo administrado inicialmente por associação de moradores, não impede a cobrança de encargos fixados em assembleias da associação, pois, para se aferir a condição de condomínio, basta que se demonstre a natureza da atividade exercida pelo ente, independentemente da denominação. Ademais, embora a convenção ulterior do condomínio não tenha sido registrada em cartório, seu conteúdo aprovado dentro dos parâmetros legais, sem qualquer notícia de sua desconstituição, é eficaz para regular as relações entre condôminos, conforme Súmula n. 260/STJ. 2.2.[ ]. Verificamos quão árduo e sério é a constituição de um condomínio, tanto assim o é que várias foram as vezes que os legisladores ao longo do século passado e início do século 21 debruçaram-se sobre o assunto. No entanto, o “jeitinho Brasileiro” criou e como vemos no julgado acima, os magistrados sacramentaram um novo tipo de condomínio. Irregularmente constituídos em invasões de terras públicas, terras griladas e vendidas ilegalmente, chácaras e fazendas subdivididas, loteamentos irregulares são transformados em pseudos “condomínios’. Após a compra dos lotes irregulares nas mãos dos grileiros, cidadãos de boa-fé ou não na compra dos lotes, deparam-se com uma problemática. Os lotes, geralmente desmembrados de chácaras cedidas pelo governo na década de 60 para produção rural, não possuem infraestrutura para moradias. Como cobrar o poder público a fazer as infraestruturas necessárias? Para não ficarem em situações precárias, grupos se unem e criam as associações comunitárias, colocando no nome fantasia a nomenclatura “condominio” esta reunião de compradores de lotes irregulares se caracteriza pela união de indivíduos, na mesma situação, para conseguirem mais força perante o poder público, desta forma, criam em seus estatutos regras comuns a condomínios edilícios de prédios, aplicando e citando, inclusive, a lei 4.591/64 e os artigos 1330 a 1358 em seus estatutos. Destinada a angariar receitas para calçamentos, iluminação, segurança, limpeza e demais serviços que um condomínio possui, é estipulada a “taxa condominial” a ser paga pelos proprietários dos lotes. Os serviços são colocados a disposição de todos, independentemente de sua vontade, e como estão cercados por muros, todos usufruem e tem a sua disposição os serviços de portaria, limpeza e até mesmo iluminação pública, patrocinado por estas “taxas condominiais” Destaque-se que, em geral, todos os moradores de um determinado loteamento, estejam associados ou não, têm a sua disposição todos os benefícios da associação, desde serviços de segurança até os de limpeza e iluminação. Os custos destes serviços no entendimento amplo dos magistrados, deve ser arcado por todos e não somente por aqueles que deliberadamente se associam, tendo em vista a valorização do bem que é inevitável, caracterizando-se assim em enriquecimento sem causa. Quando um dos associados deixa de pagar sua taxa eles continuam usufruindo de todos os benefícios inerentes a taxa, tendo a disposição uma área limpa, segura, iluminada, conservada. Contudo, denominar tais taxas como taxas condominiais , é usurpar totalmente o termo usado na legislação para identificar taxas de um condomínio propriamente dito, na verdade, são taxas associativas, comuns em associações e agremiações. Muitos deste condomínios, são assessorados por administradoras de condômino e desta forma são orientados a colocarem placas indicando a existência de cobranças de taxas no local, regras estatutárias etc... tornando público a existência da associação. Outra atitude aconselhada pelas administradoras é de pronto, apresentar a ficha associativa para novos compradores. Uma Associação de Moradores acaba privatizando uma área pública, com o propósito de conceder maior segurança e bem estar aos moradores que ali residem. Por esta razão, quando nem todos arcam com as taxas associativas, os que não pagam também irão utilizar todas as benfeitorias, existindo portanto o enriquecimento sem causa, ex vi do artigo 884, do Código Civil. Há doutrina que defende a ocorrência de consentimento tácito, tendo em vista que quando o morador passa a utilizar das benesses fornecidas pela associação, forma-se uma relação contratual de fato e aceitação tácita da cobrança da taxa [ ] Não podemos esquecer que a doutrina nos ensina que: Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: XX - ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado; Para que fosse possível tal cobrança, seria necessário que o condomínio de fato , torna-se um condomínio segundo a legislação determinada, para isto é necessário a anuência dos proprietários de “todos” bem como os planos urbanísticos, ambientais além da liberação das áreas públicas tomadas.. Ressalte-se, inclusive, que a mera instalação de cancelas e guaritas vigiadas por agentes privados de segurança, ou o fornecimento de outros serviços para os moradores associados, são elementos suficientes para atribuir ao Loteamento em questão a condição jurídica de Condomínio. Alguns autores criticam a própria forma como são denominados pelos magistrados os condomínios de fato, pois em vendas de casas e lotes nestas localidades, as publicações são realizadas coma a pecha de condomínios “fechados” a despeito de não constar nos registros cadastrais. Este imbróglio criado é culpa exclusiva do poder público que manteve-se inerte diante das invasões e grilagens, tendo em vista o cunho eleitoral que tal procedimento angariaria, o Legislativo que não cria leis para regularizar tais situações, a magistratura que acolheu as demandas e as julgou como se condomínios fossem. Diante de tantas interpretações acerca do tema em questão, verifica-se a necessidade de aplicação da ponderação de interesses para fins de se buscar uma solução proporcional e razoável e salvaguardar os direitos envolvidos no caso. [ ]. É importante que os cidadãos, proprietários destas associações, denominadas como condomínios de fato tenham seu direito constitucional de não se associar garantido, mas por outro lado é injusto não arcar com os custos dos serviços de que usufrui. Com o advento da lei nº 13.105/2015, as taxas condominiais passaram a ser títulos executivos, demonstrando a diferenciação entre a cobrança de taxa condominial e a taxa associativa, isto porque, os fóruns e comarcas pelo Brasil afora, não aceitam, o rito executório para as associações e sim a ação de conhecimento e cobrança. Com relação às taxas exigidas por associações de moradores pelos serviços de manutenção e segurança do bairro/loteamento, até pouco tempo atrás o entendimento da Jurisprudência era no sentido de que as taxas eram devidas pelos proprietários dos imóveis integrantes do referido bairro/loteamento, ainda que não associados, e independentemente de formalização da anuência aos serviços, de forma a evitar o enriquecimento sem causa, vez que todos são beneficiados pelos serviços da associação. Mas em recente decisão, proferida no REsp 1439163/SP, relatado pelo Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, o Superior Tribunal de Justiça assim se manifestou sobre o tema: Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: ‘As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram’. 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.” Na prática a decisão proferida não quer dizer que todos os proprietários de imóveis devem ser associados para que possam ser cobrados. Diz apenas que os beneficiários, mesmo não sendo associados, devem anuir expressamente com os serviços prestados pela associação. Nos dias atuais, quem adquire um imóvel tem conhecimento de que a manutenção de toda a infraestrutura anunciada depende da iniciativa privada, mediante uma contribuição mensal. E para poder exigir o pagamento dessa contribuição, nos termos da decisão do STJ, cabe ao empreendedor ou à associação, em momento oportuno, cuidar para que os adquirentes dos imóveis manifestem sua expressa anuência a tais serviços. De acordo com o Ministro Marco Buzzi, que proferiu um dos votos vencedores, para que se possa exigir dos proprietários o valor das contribuições, em outras palavras, basta que eles tenham firmado um contrato autorizando os serviços. É importante ressaltar também que a decisão acima referida foi proferida segundo o rito dos Recursos Repetitivos do STJ, fato esse que impõe aos Tribunais Estaduais, doravante, seguir o mesmo entendimento. Tanto que a 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, por exemplo, ao julgar o Recurso de Apelação 1045604-70.2014.8.26.0100, depois da nova orientação do STJ, assim se manifestou: “... Esta Câmara, desde muito tempo, tem esposado o entendimento de que cobranças similares a presente derivam da vedação ao enriquecimento sem causa (artigo 884 do Código Civil de 2002), mas o novo julgamento proferido pelo E. Superior Tribunal de Justiça ostenta caráter repetitivo e, agora, descabe confrontá-lo, razão pela qual a improcedência é de rigor.” Portanto, diante da nova orientação o STJ, é muito importante ao empreendedor ou à associação de moradores adotarem as devidas cautelas, de forma que todos os proprietários manifestem expressa concordância com a prestação dos serviços de manutenção do loteamento/bairro, a fim de que seja possível validar eventual cobrança dos valores relativos a referidos serviços.[ ] 4 COSIDERAÇÕES FINAIS São inúmeras as controvérsias que norteiam o tema trazido neste trabalho, com posicionamentos doutrinários e jurisprudenciais favoráveis e contrários à cobrança de taxas condominiais nos condomínios de fato. Contudo, apesar dos fortes argumentos que rechaçam a possibilidade dessa cobrança, inclusive no julgado do STJ demonstrado neste trabalho, o mais adequado e justo na visão deste formando é o princípio que veda o enriquecimento sem causa, possibilitando sim o rateio das despesas com a manutenção dos serviços oferecidos. O governo precisa dar atenção a estas comunidades. Muitos destes locais utilizam-se do famoso “gato” em suas instalações de agua e esgoto, devido a decisões equivocadas proibindo as instalações de tais serviços nestas localidades, imaginem o quanto as concessionarias deixam de receber, tendo em vista que conforme já citado, no Distrito Federal, 600 mil pessoas residem em condomínios de fato ou loteamentos irregulares. As taxas associativas devem ser regulamentadas pelo legislativo e estas situações devem ser dissipadas, tal qual são as taxas cobradas nos condomínios edilícios. Apesar de estarmos tratando de taxas associativas, este trabalho não seria necessário se os governos entrassem em consonância entre os interesses dos moradores e do poder público. Verificamos em Brasília a derrubada seletiva de casas dentro destes condomínios de fato, como um jogo de dados, sem a analise caso a caso. Questões burocráticas entravam a legalização destes condomínios de fato, além de altos custos cobrados pelo poder público nos casos em que a situação foi regularizada. Esta será uma luta dos atores do direito a partir deste ano em fazer valer milhares de cobrança inadimplidas nos condomínios de fato existentes no Brasil, como vemos, está apenas começando todas as complicações jurídicas trazidas por estas minis sociedades que como o professor Joao de Savio Mello relatou em discurso voltado a moradores de Arniqueiras, bairro construído em sua totalidade de chácaras que tornaram-se condomínios de fato: “Somos o grito da sociedade, bradando ao poder público que precisamos de moradia e que somos capazes de construí-las sem a caixa econômica e demais bancos que concedem esmolas a sociedade, mantendo-os presos por até 30 anos. Nós chegamos, criamos infra estrutura, fizemos as obras necessárias e o governo deveria nos olhar com outros olhos, pois os postes que iluminam essas ruas, foram doados por nossa comunidade, as redes de agua, fomos nós que construímos, o asfalto, fomos nós que fizemos, fizemos e doamos ao estado, mesmo pagando impostos que nos dariam direito de termos isto do estado.” REFERÊNCIAS CASTEJON, Fabio Simões; MAIA NETO, Francisco. A legalidade dos loteamentos fechados à luz do direito positivo. Disponível em http://www.lares.org.br/2010/anais2010/images/388-521-3-RV.pdf> acesso em 08 Fevereiro 2017. FARIAS, Cristiano Chaves de e ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais, 5ª ed., Ed. Lumen Juris, Rio de Janeiro, 2008. FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil. v. 5. 8. ed. Salvador: Juspodivm, 2012. FREITAS, José Carlos da. Loteamentos fechados: uma realidade na ilegalidade. In: Manual prático da Promotoria de Justiça de Habitação e Urbanismo, São Paulo, Imprensa Oficial, 2005, p. 322). GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. V. 5. São Paulo: Saraiva, 2007. GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro. v. V. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2011. REZENDE, Afonso Celso. Loteamento e Desmembramento Urbanos. Disponível em: . Acesso em: Fevereiro 2017. RODRIGUES, Silvia. Loteamentos fechados e condomínios residenciais – iniciativa pública e privada.Disponível em: < http://www.usp.br/nutau/CD/90.pdf>. Acesso em: Fevereiro 2017. SARMENTO FILHO, Eduardo Sócrates Castanheira. Loteamento fechado ou condomínio de fato, Curitiba, Juruá, 2009. SILVA. José Afonso da. Direito urbanístico brasileiro, 3ª. ed., São Paulo: Malheiros, 2000. SILVEIRA, Sebastião Sérgio da. DA SILVEIRA Ricardo dos Reis. Loteamentos fechados: privatização de espaços públicos e escravização dos moradores. Veredas do Direito: Belo Horizonte, v.8, n.15. p.133-147. Janeiro/Junho de 2011. Disponível em: . Acesso em: 05 Fevereiro 2017. SOBRANE, Sérgio Turra. Parecer protocolado sob o nº. 025.128/2012, cujo objeto é a Lei Municipal n. 3.159, de 19 de dezembro de 2011, do Município de Mairiporã. São Paulo, 22 de maio de 2012. Disponível em: . Acesso em: 06 Fevereiro 2017. TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil. 2. ed. São Paulo: Método, 2011. VALÉSI, Raquel Helena. Obrigações vinculativas dos adquirentes de lotes em loteamento fechado. Revista eletrônica da Faculdade de Direito de franca. Franca: Revista eletrônica da faculdade de direito de franca. Disponível em: . Acesso em: 07 Fevereiro 2017. NOTAS: [1] GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro. v. V. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2011, p. 381. [2]Ibid. p. 382. [3] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil. v. 5. 8. ed. Salvador: Juspodivm, 2012, p. 683. [4]Ibid. p. 705 [5]FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil. v. 5. 8. ed. Salvador: Juspodivm, 2012, p. 705. [6]GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro. v. V. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2011, p. 397. [7]FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil. v. 5. 8. ed. Salvador: Juspodivm, 2012, p. 706. [8]Ibid. p. 401. [9]FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil. v. 5. 8. ed. Salvador: Juspodivm, 2012, p. 721. [10]TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil. 2. ed. São Paulo: Método, 2011, p. 948. [11](TJ-DF - APC: 20120110746087, Relator: ALFEU MACHADO, Data de Julgamento: 28/01/2015, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 09/02/2015 Disponível em : https://tj-df.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/311032502/apelacao-civel-apc-20120110746087 Acesso em: 07 dezembro 2016. [12] Quase 600 mil pessoas moram em condomínios irregulares em Brasília- Reportagem de 14 de julho de 2008.site contas abertas. Disponível em : http://www.contasabertas.com.br/website/arquivos/2619 Acesso em: 08 Fevereiro 2017. [13] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil. v. 5. 8. ed. Salvador: Juspodivm, 2012, p. 759. [14] REZENDE, Afonso Celso. Loteamento e Desmembramento Urbanos. Disponível em: . Acesso em: 15 Fevereiro 2017. [15] Art. 6º, Lei Federal 6.766/79: “Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos: I - as divisas da gleba a ser loteada; II - as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal; III - a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes; IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada; V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina; VI - as caracteristicas, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.” [16] Art. 18, Lei Federal 6.766/79: “Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos: (...)” [17] VALÉSI, Raquel Helena. Obrigações vinculativas dos adquirentes de lotes em loteamento fechado. Revista eletrônica da Faculdade de Direito de franca. Franca: Revista eletrônica da faculdade de direito de franca. Disponível em: . Acesso em: 11 fevereiro 2017. [18] Art. 22, caput, Lei Federal 6.766/79: “Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.” [19] SILVEIRA, Sebastião Sérgio da. DA SILVEIRA Ricardo dos Reis. Loteamentos fechados: privatização de espaços públicos e escravização dos moradores. Veredas do Direito: Belo Horizonte, v.8, n.15. p.133-147. Janeiro/Junho de 2011. Disponível em: . Acesso em: 13 fevereiro de 2017.. [20] RODRIGUES, Silvia. Loteamentos fechados e condomínios residenciais – iniciativa pública e privada. Disponível em: < http://www.usp.br/nutau/CD/90.pdf>. Acesso em: 13 fevereiro de 2017. [21] RODRIGUES, Silvia. Loteamentos fechados e condomínios residenciais – iniciativa pública e privada. Disponível em: < http://www.usp.br/nutau/CD/90.pdf>. Acesso em: 13 fevereiro de 2017. [22] SOBRANE, Sérgio Turra. Parecer protocolado sob o nº. 025.128/2012, cujo objeto é a Lei Municipal n. 3.159, de 19 de dezembro de 2011, do Município de Mairiporã. São Paulo, 22 de maio de 2012. Disponível em: . Acesso em: 15 fevereiro de 2017. [23] FREITAS, José Carlos de. Loteamentos fechados: uma realidade na ilegalidade. In: Manual prático da Promotoria de Justiça de Habitação e Urbanismo, São Paulo, Imprensa Oficial, 2005, p. 322). [24] SARMENTO FILHO, Eduardo Sócrates Castanheira. Loteamento fechado ou condomínio de fato, Curitiba, Juruá, 2009, p. 176-177. [25] TERRAS DEVOLUTAS, Wikepedia, disponível em https://pt.wikipedia.org/wiki/Terras_devolutas Acesso em 19 de fevereiro de 2017. [26] INEP MONITORA AMAZONIA, disponível em http://www.mma.gov.br/florestas/controle-e-preven%C3%A7%C3%A3o-do-desmatamento/inpe-monitora-amaz%C3%B4nia Acesso em 22 de fevereiro de 2017. [27] SILVA. José Afonso da. Direito urbanístico brasileiro, 3ª. ed., São Paulo: Malheiros, 2000. p. 336. [28] CASTEJÓN, Fabio Simões. MAIA NETO, Francisco. A legalidade dos loteamentos fechados à luz do direito positivo. Disponível em: . Acesso em: 22 de fevereiro de 2017. [29] VALESI, Raquel Helena. Obrigações vinculativas dos adquirentes de lotes em loteamento fechado. [30] SILVEIRA, Sebastião Sergio da; SILVEIRA, Ricardo dos Reis. Loteamentos Fechados: privatização de espaços públicos e escravização dos moradores. [31] CASTEJON, Fabio Simões; MAIA NETO, Francisco. A legalidade dos loteamentos fechados à luz do direito positivo. [32] DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO EM CONDOMÍNIO DE FATO. RECURSO REPETITIVO (ART. 543-C DO CPC E RES. 8/2008-STJ). TEMA 882. Disponível em https://www.jusbrasil.com.br/diarios/documentos/433147064/andamento-do-processo-n-1000020-5720178260299-procedimento-comum-22-02-2017-do-tjsp?ref=topic_feed Acesso em 22/02/2017

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