Um sonho e seus documentos

Todos os dias são realizadas transações comerciais. Como a contratação de serviços, quer seja verbal ou documental, assinatura de contratos, compra e venda de bens. Enfim, todos os dias a economia se movimenta, afinal ela é dinâmica. Dentre estas relações comerciais, não poderia ficar de lado a compra e venda de imóveis. Que para a maioria das pessoas é a realização de um sonho. Contudo, para que esse objetivo não se torne uma frustração com perdas econômicas e preocupações infindáveis, o comprador deve tomar algumas providências importantes.

O simples contrato de compra e venda, conhecido como contrato “de gaveta”, aquele feito em cartório pelas pessoas envolvidas, não é garantia de propriedade, posse do imóvel. Apenas indica que esses têm preferência naquele imóvel. Considerando que, posse e propriedade são conceitos diferentes.

Pode-se analisar posse à luz do Código Civil Brasileiro[2], artigo 1.196. como sendo “todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de alguns dos poderes inerentes á propriedade”. Assim, possuidor, aquele que detém a posse, aquele que utiliza o bem, mas não é o proprietário, o dono efetivamente. Isso ocorre quando há um contrato de locação, por exemplo. Três figuram nesse contrato, quais sejam, bem imóvel, locador, o dono do imóvel, e locatário, aquele que vai ficar na posse do imóvel.

O Código Civil Brasileiro, não apresenta de forma clara e concisa o conceito de propriedade. Porém, enfatiza quais poderes que um proprietário possui. Vejamos o que consta no art. 1.128: “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.

Assim, proprietário é aquele que, legalmente, pode dispor, usufruir, usar e reaver a coisa, inclusive se valer do Poder Judiciário para a proteção com ação reivindicatória. Que vem com a escrituração e registro do imóvel que está se negociando.

Carlos Roberto Gonçalves[3] define o direito de propriedade “como o poder jurídico atribuído a uma pessoa de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, em sua plenitude e dentro dos limites estabelecidos na lei, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha”. Quando a pessoa possui esses elementos ela será “titular da propriedade plena”.

Essa propriedade plena virá após a assinatura do contrato, deve-se proceder à lavratura de escritura pública, bem como, o registro da escritura no Cartório de Registro de imóveis competente. Somente assim há transferência do imóvel ao comprador.

Há que se analisar, ainda, os documentos dos envolvidos e do imóvel a ser negociado. Dos vendedores, deve-se verificar as seguintes certidões: certidão negativa de feitos ajuizados criminais e cíveis – Justiça Estadual, Certidão negativa de feitos - Justiça Federal, Certidão negativa de feitos expedidas pela Receita Federal e Estadual  com intuito de verificar se ele está livre e desimpedido para a negociação do bem, além da verificação dos impostos pagos juntos as órgãos competentes. Outra certidão de suma importância é a Certidão negativa de Oficio de Interdição e Tutela, que examina se o vendedor está impedido judicialmente.

Os documentos pessoais são inevitáveis para qualquer negociação, com eles identificamos quem são as pessoas envolvidas. Quais sejam: cédula de Identidade ou outro documento expedido por órgão competente e CPF. Se casado, certidão de casamento ou pacto antenupcial e documentos pessoais do cônjuge. Em caso de divórcio ou viuvez, certidão de casamento com as devidas alterações. Comprovante de residência e consulta SPC/SERASA.

Tratando-se de pessoa jurídica, além dos documentos citados, deve-se juntar a Certidão negativa de feitos da Justiça do Trabalho, comprovando a inexistência de processos contra a empresa e uma certidão da Fazenda Federal, rubricada pela Secretaria da Receita Federal para a verificação dos impostos federais.[4]

Com relação ao imóvel deve-se atentar quanto a certidão expedida pelo registro de imóveis, para confirmar a titularidade do proprietário e que o imóvel está livre de ônus, seja garantia real ou pessoal, como penhora, hipoteca, alienação fiduciária, fiança e usufruto. Certidão atualizada expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, dos últimos 30 dias.

Deve-se solicitar a Certidão Negativa de Débitos Municipais, Estaduais, Federais e a Taxa de Limpeza Urbana, para verificar se não tem impostos em atraso, como o IPTU ou até mesmo uma execução fiscal. Por se tratar de uma obrigação propter rem, ou seja, uma obrigação própria da coisa. Quem compra deve pagar, mesmo os atrasados, caso não verifique isso antes. O mesmo ocorre com a taxa de condomínio.

Outros documentos: ITBI: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, Declaração de quitação condominial, Certidão Negativa da União em casos de Terras de Marinha.

Estas informações são para qualquer bem imóvel que esteja a venda. Seja ele novo ou usado.

Já para os imóveis na planta, verifiquei o histórico da construtora, idoneidade e projetos já entregues, se há incorporação para o empreendimento, visite obras da construtora, para ver o acabamento, qualidade do material utilizado, enfim, pontos que podem te dar segurança na hora de fechar o negócio.

O mercado imobiliário está crescendo e há diversas empresas sérias que buscam se firmar no mercado e angariar novos clientes. Mas, há também, aqueles que querem dinheiro rápido a um custo barato. Consequentemente, a qualidade cai e o prejuízo fica para aquele que negociou sem cautela.

Para que o negócio seja realizado de forma tranqüila é recomendável o parecer de um advogado antes da compra e utilizar dos serviços dos corretores credenciados ao CRECI, que é o órgão responsável pela fiscalização. Não é recomendável a compra de um bem imóvel de forma repentina, sem a análise minuciosa dos documentos.