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Multa por quebra de contrato de locação de imóveis

A multa aplicada nos casos de quebra de contrato de locação de imóveis urbanos deverá ser proporcional ao tempo que resta para dar cumprimento ao contrato de locação.

A lei que rege os contratos de locação de imóveis urbanos é a Lei n° 8.245/1991, a chamada Lei do Inquilinato, com alterações feitas pela Lei n° 12.112/2009, e trata dos detalhes que envolvem o referido negócio, como: prazo das locações, fianças, sublocações, locações residenciais, comerciais etc.

A multa por quebra de contrato, estipulada em casos de rescisão antecipada, é um dos assuntos que mais gera conflito nas relações locatícias, está regulada pelo art. 4° da referida lei:

Art. 4o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Fica evidente que a lei não determina percentual a ser aplicado, também não estipula que o seja com base em um número de aluguéis e, muito menos, o prazo para que esta multa seja computada. Deixando muitas vezes o locatário (inquilino) nas mãos dos locadores (proprietários), ocorrendo na prática o verdadeiro enriquecimento sem causa, porque eles esquecem que o comando judicial claramente menciona a palavra “proporcionalmente”.

Como em toda relação comercial, a locação de imóveis deve seguir parâmetros favoráveis aos dois lados, procurando minimizar problemas futuros decorrentes dessa transação.

Se por um lado, o locador tem o direito de ser protegido caso o locatário descumpra o contrato – afinal o dinheiro do aluguel do imóvel é incorporado aos seus rendimentos – por outro, o locatário não pode ser vinculado a um contrato que lhe gere transtornos insuperáveis caso lhe advenha um fato inesperado.

O art. 4° autoriza a cobrança de multa em caso de rescisão contratual antecipada, deixando que as partes convencionem como será cobrada tal multa, mas o artigo é claro ao determinar expressamente que esta multa deverá ser aplicada proporcionalmente ao período que resta para o término do contrato.

O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), defende o que está expresso na lei: a referida multa deverá ser cobrada proporcionalmente aos meses que faltarão para o encerramento do contrato.

Assim, por exemplo, se as partes firmaram um contrato de locação de 12 meses, com multa por descumprimento do contrato de três aluguéis pelos 12 meses, e ao final de seis meses decide deixar o imóvel, deve-se aplicar a proporcionalidade, com o pagamento de multa de um aluguel e meio pelo prazo que falta para cumprir o contrato.

Por outro lado, o Código Civil Brasileiro corrobora com o que está disposto no artigo 4° da Lei do Inquilinato, e determina que haja um equilíbrio na relação estabelecida entre as partes, assim, a multa deverá ser proporcional ao tempo que resta para o inquilino permanecer no imóvel:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Várias julgados confirmam o disposto acima, entre eles, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, em 2007, aplicou o artigo 413 do Código Civil às relações locatícias, assim declarando:

Cláusula penal. Multa contratual. Locação. Redução. Possibilidade. Código Civil, art. 413. Ordem Pública. Disposição que afasta sua incidência. Invalidade e ineficácia. Autonomia da vontade. Limites: 1. O princípio da autonomia da vontade sempre encontrou limites nos bons costumes e na ordem pública. 2. A norma contida no art. 413 do Código Civil combinada com o art. 4° da Lei 8.245/91, dirigida apenas ao juiz, tem a finalidade de permitir um equilíbrio entre as conseqüências da mora e a respectiva pena e de evitar um enriquecimento sem causa de uma das partes, impondo, no caso concreto, aos réus uma obrigação excessivamente onerosa. 3. Essa norma é de ordem pública e, por isso, a sua incidência não se afasta pela vontade das partes. 4. Assim, a disposição contratual que afasta a incidência dessa norma de ordem pública é inválida e ineficaz. 5. Considerados estes aspectos e observadas as particularidades de cada caso concreto, ao juiz é lícito reduzir proporcionalmente a multa moratória ou compensatória (TJRJ, APC 2007.001.54593, 14ª CC, rel. Des. Cleber Ghelfenstein, j. 31.10.2007)

Se por um lado a cobrança da multa é garantida em lei, por outro a proporcionalidade na aplicação desta também o é. Devendo o locador usar a proporcionalidade em caso de rescisão antecipada para não infringir o disposto na lei.

E caso o locador assim não proceda, recomenda-se ao locatário que devolva as chaves do imóvel e imediatamente entre na justiça questionando a multa e a forma de aplicação. Apresentando os valores que entende como devido.

Vale lembrar, que em regra, um contrato de locação, é um contrato de adesão, ou seja, ao locatário cabe apenas concordar com as cláusulas dispostas, e, portanto, a lei autoriza sua discussão na via judicial, evitando, assim, o enriquecimento ilícito de uma das partes.

Comentários

Aluguel mais caro

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Aluguei um imovel e vou completar 1 ano no mês que vem. No entanto, o aluguél e o condominio subiram muito e não posso pagar. Se sair do imovel nessa circunstância, sou obrigada a pagar a multa?

Leticia de São Paulo - 06/05/2013 19:39:15

quebra de contrato

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Estou num imóvel há 12 meses e meu contrato é de 30 meses. O locador esteve na área de serviço do imóvel sem minha autorização , para reforma na casa ao lado, e encontrei meu portão aberto , minha máquina de lavar quebrada e minhas roupas do varal na cs da vizinha. Posso quebrar o contrato e reaver meu depósito por esse e outros motivos de transtorno?

ALEXSANDRA DE ABREU COSTA de SÃO PAULO - 17/04/2013 10:05:44

Multa por quebra de contrato - proporcional

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Boa Tarde!
Estou com dúvidas, pois estou com um contrato de aluguel e como o contrato possui a cláusula abaixo:
Caso venha o LOCATÁRIO a devolver o imóvel antes do término da vigência do contrato o mesmo pagará a título de multa pactuada, proporcionalmente ao tempo que resta para dar cumprimento ao contrato de locação, sem prejuízo dos dispostos nas Cláusulas 5ª e 13ª.

E o inquilino informou com 30 dias de antecedência e o contrato iniciou em 07/07/12 e teria seu fim em 07/07/13, qual seria o calculo desta proporcionalidade que o inquilino irá pagar como multa? Fico no aguardo.

Simone Avila de Salvador, Ba - 29/01/2013 14:09:53

multa contratual

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estou em um imovel residncial a 12 meses, mas o contrato é de 36 meses, desejo desocupar por ter adquirido casa da cohab minha casa minha vida, a imobiliaria quer cobrar multa de r$900,00 para eu desocupar o imóvel, isso e correto

valdemar agostinho de Tupã - SP - 19/11/2012 14:22:19

MULTA CONTRATUALIMOIVEL RESIDENCIAL

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Gentileza informar se é obrigatorio pagar multa por devolução do imovel antes do prazo do contrato quando o locatario falece

VIVIANE de SALVADOR-BA - 11/06/2012 14:22:28

Multa para contrato prorrogado

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Caro,
Estou em um impasse junto a minha imobiliária. Meu contrato de locação venceu em Agosto/2011 e renovou-se automaticamente por mais 12 meses, conforme cláusula. No entanto, estão me cobrando uma multa por estar saindo do mesmo antes do cumprimento desses novos 12 meses. Estão corretos? Ou não devo pagar essa multa pois já cumpri os 12 primeiros meses de contrato?

Grato

Luis Franco de Campinas - 09/01/2012 13:21:09