24/11/2010. Enviado por Equipe MeuAdvogado
Júlia acabou de passar na faculdade e precisa alugar um apartamento fora de sua cidade. Fernando pretende abrir um negócio e precisa de um imóvel para começar. Cláudia mora em uma casa e acredita que o espaço externo disponível daria uma bela loja.
Situações como essas e outras acontecem diariamente, principalmente para quem ainda não tem condições de ter sua casa ou ponto comercial próprios. No entanto, mesmo com contratos e orientações, algumas vezes surgem dúvidas em relação à locação e aos direitos e deveres do locatário.
Para esclarecer alguns pontos conversamos com um advogado especializado para facilitar a vida de quem vai alugar um imóvel.
O locatário poderá utilizar e se beneficiar do imóvel durante o prazo estabelecido no contrato;
No caso do prazo ser por escrito, ele terá que respeitá-lo ou pagar a multa estipulada se quiser sair antes do término do contrato;
Por sua vez, o locador também terá que respeitar o contrato até o final ou pagar multas e demais combinações que a Lei estabelece numa rescisão antecipada.
O locatário pode e deve conservar o imóvel;
Uma das cláusulas que o locador pode colocar no contrato é a de que o locatário tem por obrigação cuidar da manutenção imóvel e devolvê-lo nas mesmas condições em que ele recebeu;
Caso isto não aconteça, o locador poderá exigir que os serviços necessários sejam feitos e cobrados de quem alugou o imóvel. Se o locatário não cumprir a exigência, ele estará sujeito a uma ação de indenização.
As mudanças que forem feitas pelo locatário para seu benefício (e não por necessidade, como em caso de rachaduras ou vazamento) são chamadas de benfeitorias voluptuárias;
Elas são feitas quando o locatário quer melhorar ou embelezar o ambiente (colocar um papel de parede diferente ou um ar condicionado, por exemplo);
Essas melhorias são de sua responsabilidade e não poderão ser cobradas do locador;
O contrato de locação residencial é utilizado para o inquilino morar sozinho ou com sua família. Neste caso, o prazo determinado para vigência é de 30 meses.
O não residencial é aquele utilizado para fins comerciais ou industriais, que possui um prazo de locação inferior a cinco anos;
No contrato comercial subentende-se que ele deve ser cumprido por, pelo menos, 5 anos;
Caso o proprietário não queira renovar o contrato, o inquilino pode entrar com uma ação renovatória, a qual possibilita que ele permaneça no imóvel e continue com a locação;
No entanto, o proprietário tem o domínio do imóvel e mesmo que o contrato seja comercial ele poderá retomá-lo depois de 5, 8 ou 10 anos, por exemplo, desde que seja para uso próprio, para ser demolido ou reformado para maior capacidade de utilização.
Na hora de fazer o contrato estabelece-se o que locatário poderá fazer no imóvel com autorização por escrita do locador;
No entanto, as benfeitorias que o locatário tenha feito ficarão incorporadas ao imóvel e não poderão ser retiradas ao final do contrato. O locatário não poderá exigir compensação por elas.
Em caso de locação residencial se tornar comercial
Caso o locador concorde, uma cláusula é adicionada ao contrato e, através dela, o locador autoriza o locatário por escrito a fazer uso de parte do imóvel para fins comerciais;
No entanto, se o locatário fizer a mudança sem ciência e consentimento do locador, eles estará sujeito a uma ação de despejo.
Dolírio da Silva – OAB/SP 35.117