Comissão de Corretagem e Taxa SATI

Tem sido muito comum a cobrança da Comissão de Corretagem e da Taxa Sati pelas Construtoras e Incorporadoras no momento da aquisição de um imóvel na planta ou em construção, cobranças essas, que tem gerado constantes discussões quanto a sua legalidade.

Grande parte do Judiciário tem adotado o entendimento no sentido da ilegalidade e abusividade das cobranças. Assim, o presente artigo se incumbe de explicar o que são essas cobranças e porque são consideradas ilegais e abusivas.

Da Comissão de Corretagem

A Comissão de Corretagem é uma porcentagem do valor do imóvel, que varia de 6% a 8%, conforme determina o CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), que é paga pelo consumidor, diretamente para a corretora, por um serviço prestado para a incorporadora. Em outras palavras, a incorporadora contrata uma corretora para atender os seus clientes nos stands de venda e os adquirentes dos imóveis é que arcam com o pagamento desses profissionais.

O grande problema é que o comprador só toma conhecimento da existência dessa cobrança no momento da assinatura do contrato ou, na maioria das vezes, após fechar o contrato, assim, o valor imposto a título de corretagem não está embutido no valor do imóvel informado pela empresa, o que acaba pegando os consumidores de surpresa.

Além disso, as incorporadoras costumam separar o pagamento da porcentagem do agente comercial para que, na hipótese de rescisão do contrato, não tenha que restituir esse dinheiro para o consumidor, além da sonegação de tributos, como por exemplo, o Imposto de Renda.

Assim, por mais que haja a participação de um corretor na venda, este profissional não foi contratado pelo consumidor e, sim, pela vendedora, devendo esta, arcar com o pagamento pelos serviços prestados pelo referido profissional.

Da Taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária)

A cobrança da Taxa SATI é uma das práticas mais recorrentes do mercado imobiliário, esta cobrança é realizada devido à prestação de serviços de assistência técnica e jurídica ao comprador, durante a negociação do contrato.

Ocorre que, geralmente, essa cobrança decorre de um serviço que não foi prestado efetivamente pela vendedora, além de ser altamente questionável, por tratar-se de custo que faz parte diretamente do negócio da incorporadora.

Além disso, ao condicionar a realização da venda à aceitação do pagamento da referida taxa, as incorporadoras afrontam diretamente o Código de Defesa do Consumidor (CDC), pois essa vinculação configura a venda casada, prevista no art. 39, do CDC.

O valor da cobrança deste serviço, na maioria das vezes, equivale a 0,88% do valor do imóvel, e é cobrado sem que o consumidor perceba, junto com o valor da entrada.

Assim, superada a questão da ilegalidade das cobranças, surge outra questão que vem ensejando grandes discussões no meio jurídico, qual seja a aplicação do instituto da repetição do indébito, prevista no parágrafo único do art. 42, do CDC.

De acordo com o art. 42, § único, do Código de Defesa do Consumidor, Repetição do Indébito é o direito que o consumidor tem de reaver o valor pago indevidamente, em dobro, ou seja, o consumidor que for cobrado por quantia indevida, tem direito de reaver em dobro o valor pago.

Desse modo, a grande questão é: a cobrança indevida da comissão de corretagem e da taxa SATI ensejaria na restituição em dobro do valor pago?

Com relação a essa pergunta, existem alguns julgados no sentido de que o simples fato do consumidor pagar esses valores, indevidamente, enseja a Repetição do Indébito, em dobro.

Todavia, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, tem entendido que para haver a configuração do direito a devolução em dobro dos valores pagos, conforme previsto no artigo 42, parágrafo único, do CDC, o consumidor tem que comprovar que a Contrutora/Incorporadora agiu de má-fé, e, no caso de não comprovar a aludida conduta, o consumidor terá direito, apenas, à restituição simples do valor pago indevidamente.

Apesar de entender a precaução que vem sendo adotada pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, não acredito ser esta a melhor maneira de resolver a questão, vejamos porque:

Inicialmente, ao analisar o disposto no parágrafo único, do artigo 42, do CDC, notamos que os requisitos ensejadores da repetição do indébito ao valor em dobro do cobrado indevidamente são: a cobrança de valor indevido e o pagamento por parte do consumidor.

Assim, não há que se falar em conduta de má-fé, mormente, com relação a sua comprovação pelo consumidor, que é a parte hipossuficiente da relação.

Além do mais, as construtoras e incorporadoras, normalmente, contam com equipe jurídica de ponta, ou seja, as empresas possuem todo suporte capaz de orientá-las a evitar esse tipo de abuso e, mesmo assim, continuam praticando tais atos e realizando cobranças indevidas aos consumidores.

Desse modo, a prática reiterada dessas cobranças, a meu ver, é suficiente para comprovar a má-fé das empresas, pois se não houvesse a má-fé, elas, certamente, já teriam deixado de realizar essas cobranças, principalmente, após inúmeras matérias jornalísticas sobre o assunto.

Assim, conclui-se que, em dobro ou não, é certo que os consumidors que pagaram essas taxas possuem o direito de ingressar com ação própria para reaver seu dinheiro.